Befristeter Mietvertrag: Das sollten Sie wissen
18.12.2018
Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist zumindest in den meisten Großstädten und Ballungsräumen ausgesprochen mager. Mit einem befristeten Mietvertrag können sich Wohnungssuchende zumindest etwas Luft verschaffen und sich auf dem Wohnungsmarkt orientieren. Aber Achtung: Ein befristeter Mietvertrag hat unter Umständen ungeahnte Nachteile. ARAG Experten erörtern die Fallstricke bei Zeitmietverträgen.
Sind Zeitmietverträge überhaupt gültig?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) können Mieter und Vermieter einen befristeten Mietvertrag abschließen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf einer im Mietvertrag festgelegten Zeit. Weder der Mieter noch der Vermieter müssen nach Ablauf des Mietvertrags extra kündigen. Seit 2001 sind allerdings nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge zugelassen. Dazu muss der Vermieter einen der im Gesetz vorgesehenen Gründe für die Befristung haben und diesen auch dem Mieter schriftlich mitteilen.
Gründe für die Befristung
Zeitmietverträge sind laut ARAG Experten gültig, wenn der Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts die Wohnung nutzen wollen – vergleichbar mit den Regelungen für den Eigenbedarf. Darüber hinaus kann eine befristete Vermietung rechtens sein, wenn die Räume derart verändert oder instandgesetzt werden sollen, dass dies nicht geschehen kann, solange ein Mieter die Wohnung bewohnt. Außerdem darf der Vermieter einen befristeten Mietvertrag eingehen, wenn die Räume anschließend als Werkswohnung – zum Beispiel auch für einen Hausmeister – genutzt werden sollen. Doch Vorsicht: Selbst wenn einer dieser Gründe genannt wird, kann sich der Vermieter noch nicht gewiss sein, dass die Begründung ausreicht und bei einem Rechtsstreit vor Gericht Bestand hat. Das hängt bei Zeitmietverträgen immer auch vom Einzelfall ab.
Kommt die Begründung des Zeitmietvertrags verspätet?
Wann sich der Vermieter erklären muss, ist im Gesetz nicht festgelegt, aber spätestens bei Vertragsabschluss muss er dem Mieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen. Das kann direkt im Mietvertrag geschehen oder in einem Zusatz zum Vertrag. Verspätet und wirkungslos ist die Regelung, falls der Vermieter erst nach der Unterschrift unter den Mietvertrag erklärt, das Mietverhältnis sei befristet.
Was gilt, wenn die Befristung unwirksam ist?
Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Mieter haben dann einen ganz regulären Mietvertrag abgeschlossen und genießen den gesetzlichen Kündigungsschutz. Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass Sie jetzt jederzeit kündigen können. An die Stelle der unwirksamen Befristung kann ein beiderseitiger Kündigungsverzicht treten. Die unwirksame Befristung ist dann so umzudeuten, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist, wenn das dem Willen von Vermieter und Mieter entspricht (BGH, Az.: VIII ZR 235/12).
Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung
Vermieter können auch Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen. Das ist beispielsweise möglich bei Wohnräumen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten werden, wie Ferienwohnungen. Auch Verträge über Zimmer in Studenten- oder Jugendwohnheimen können Vermieter befristen, ohne dass sie dafür einen Grund brauchen.
Nachteile für Mieter überwiegen!
Ein befristeter Mietvertrag kann unter Umständen für Mieter von Vorteil sein. Einer der wenigen Vorteile, die ein befristeter Mietvertrag für Mieter bietet, ist, dass während des laufenden Mietverhältnisses keine Mieterhöhung droht, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag angekündigt ist. Die Nachteile überwiegen nach Auffassung der ARAG Experten aber bei weitem
- Als Mieter mit einem unbefristeten Mietverhältnis können Sie Ihren Vertrag immer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Beim Zeitmietvertrag ist das anders. Sie binden sich unter Umständen für einen langen Zeitraum.
- Wer als Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, kann sich nicht auf die besonderen Kündigungsschutzvorschriften berufen. Diese Verträge laufen mit dem Ende der vereinbarten Mietzeit einfach aus.
- Mieter können sich bei Ablauf der Befristung nicht auf die Sozialklausel berufen und wegen eines sozialen Härtefalls der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (§ 574 BGB).