Mietnomaden und Mietausfälle: Was Sie als Vermieter tun können

Was genau sind Mietnomaden?

Als Mietnomaden werden Personen bezeichnet, die in eine Mietwohnung einziehen, aber die Miete gar nicht oder nur sehr unregelmäßig zahlen. Sie verlassen nach einiger Zeit die Wohnung fluchtartig, wobei die Wohnräume nicht selten in einem heruntergekommenen oder vermüllten Zustand zurückbleiben.

Da Mietnomaden vorsätzlich handeln, machen sie vor dem Einzug häufig unzureichende oder falsche Angaben über ihre Jobsituation und ihr Einkommen. Doch genau an diesem Punkt haben Sie als Vermieter die Möglichkeit zur Vorbeugung.

Das Messie-Syndrom: Was das ist und wie Sie vorbeugen

Es müssen nicht immer Mietnomaden sein, die Chaos in der Wohnung verbreiten. Mieter mit dem so genannten Messie-Syndrom leiden unter dem Zwang, Dinge zu sammeln und aufzubewahren – auch wertlose und verbrauchte. Das kann über die Jahre dramatische Formen annehmen. Geruchsbelästigungen, Schädlingsbefall oder gar die völlige Unbewohnbarkeit der Wohnung können die Folge sein.

Was Sie tun können, um auf der sicheren Seite zu sein

Wir geben Ihnen nützliche Tipps, mit denen Sie schon im Vorfeld vermeiden können, Mietnomaden oder Messies als Mieter zu bekommen.

Was Sie bei Mietausfall tun können

Ihr Mieter ist verpflichtet, seine Miete pünktlich bis spätestens zum dritten Werktag im Monat im Voraus zu zahlen. Hat er einen älteren Mietvertrag, kann es auch das Monatsende sein, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Übrigens: Wenn Ihr Mieter glaubt, dass er einen Mietrückstand nicht verschuldet hat, so muss er dies beweisen. Fehler der Bank bei der Ausführung der Überweisung entlasten ihn nicht.
Ausführliche Informationen zum Mietrückstand finden sich in unserem Ratgeber Von Mahnung bis Räumungsklage: Diese Rechte haben Vermieter bei Mietrückstand.

Kündigung nur bei völliger Unzumutbarkeit

Kommen Sie mit Ihrem Mieter nicht weiter, kann eine Kündigung in Betracht kommen. Doch nur dann, wenn der Sammelzwang des Mieters Ausmaße annimmt, die Ihnen als Vermieter nicht mehr zugemutet werden können. Das ist dann der Fall, wenn es aufgrund der Lagerung zu Schädlingsbefall kommt oder wenn die Nachbarschaft durch Geruchsentwicklung aus der betroffenen Wohnung beeinträchtigt wird. Es ist also für eine Kündigung eine gewisse Erheblichkeit der Beeinträchtigung erforderlich. Das bloße Sammeln von Zeitschriften oder Zeitungen etwa reicht für die einseitige Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nicht aus. Auf jeden Fall aber müssen Sie den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abmahnen und eine angemessene Frist setzen, die Beeinträchtigungen zu beseitigen.

Fristlos kündigen: Diese Rechte haben Vermieter

Wenn Ihr Mieter die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil davon zwei Monate hintereinander schuldig bleibt, haben Sie das Recht, fristlos zu kündigen. Nicht unerheblich ist der Rückstand, wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt. Fristlos kündigen können Sie auch, wenn Ihr Mieter über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der in der Höhe zwei Monatsmieten entspricht. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

Zahlt Ihr Mieter die Miete wiederholt unpünktlich, können Sie ebenfalls fristlos kündigen. In diesem Fall müssen Sie aber zuerst eine Abmahnung aussprechen. Zahlt der Mieter danach nur einmal erneut unpünktlich, können Sie kündigen. Um vorzubeugen, dass Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, sollten Sie im Kündigungsschreiben vorsorglich dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprechen.

Die Schonfrist des Mieters beachten

Eine Kündigung kann gegenstandslos werden, wenn der Mieter die Miete rechtzeitig nachzahlt. Rechtzeitig heißt: Entweder vor dem Zugang der Kündigung oder – bei Wohnraum – innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage. Das ist die so genannte Schonfrist. Die gleiche Wirkung hat es, wenn sich das Sozialamt zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Diese letzte Chance, seine Wohnung noch zu retten, hat der Mieter innerhalb von zwei Jahren allerdings nur einmal. Wenn er bereits eine frühere Kündigung innerhalb der Schonfrist nachträglich zu Fall gebracht hat, so ist dies erst nach Ablauf von zwei Jahren ein weiteres Mal möglich.

Das passende Gerichtsurteil

Ein Mieter hatte seine Wohnung völlig verwahrlosen lassen. Die Zimmer waren zugestellt und konnten kaum noch betreten werden. Küche und Bad waren äußerst schmutzig, die Wasserhähne längere Zeit nicht benutzt worden. Anwohner und Nachbarn hatten sich schon über den strengen Geruch aus der Wohnung beschwert. Der Vermieter schickte dem Mieter eine Abmahnung – Besserung trat indes nicht ein. Daraufhin bekam der Messie die fristlose Kündigung. Zu Recht! Der unhygienische Zustand der Wohnung beeinträchtige die Nachbarn erheblich, befanden die Richter. Der Vermieter müsse es nicht akzeptieren, wenn sie aus diesem Grund ihre Miete minderten. Zudem habe der Vermieter dem betroffenen Mieter die Möglichkeit gegeben, seine Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Die Chance habe der Mieter aber nicht genutzt (AG Münster, Az.: 3 C 4334/10).

Vermieterpfandrecht – Ihre Sicherheit bei Mietausfällen

Bleibt Ihr Mieter die Miete oder sonstige Forderungen aus dem Mietvertrag schuldig, sind Sie berechtigt, Gegenstände aus seinem Privatbesitz zu pfänden. Zur Sicherung Ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis sind Sie berechtigt, Ihr gesetzliches Pfandrecht an den Gegenständen im Eigentum des säumigen Mieters geltend zu machen, wenn Sie sich nicht anders einigen können. Sollte Ihr Mieter die Außenstände trotz Pfändung noch immer nicht begleichen, können Sie seine Gegenstände nach zwei Monaten versteigern.

Was darf gepfändet werden und was nicht?

Achten Sie bitte genau darauf, was Sie einziehen: Nicht alles aus dem Hab und Gut Ihres Mieters darf gepfändet werden. Es müssen Dinge sein, die sich zum einen in der vermieteten Wohnung befinden und die zum anderen dem Mieter gehören – also deren rechtmäßiger Eigentümer er ist. Geliehene oder gemietete Gegenstände entfallen demnach.

Darüber hinaus hat der Gesetzgeber auch gänzlich unpfändbare Sachen definiert: Beispielsweise dürfen Sie Gegenstände für den persönlichen Gebrauch nicht pfänden. Dazu zählen Kleidung, Wäsche, Betten sowie Haus- und Küchengeräte. Auch Gegenstände, die der Mieter für die Fortsetzung seiner Erwerbstätigkeit benötigt, sind von der Pfändung ausgeschlossen (§ 811 Zivilprozessordnung - ZPO)

So setzen Sie Ihr Vermieterpfandrecht durch

Unser Tipp:
Prüfen Sie vor der Nutzung Ihres Vermieterpfandrechts zunächst, ob Sie Ihre Forderungen aus der Kaution begleichen können. Grundsätzlich aber haben Sie die Möglichkeit frei zu wählen, von welchem Ihrer Rechte Sie Gebrauch machen.

Bitte keinen Hausfriedensbruch

Auch wenn Ihnen möglicherweise danach ist: Bitte marschieren Sie nicht einfach in die Wohnung Ihres Mieters und holen seine pfändbaren Gegenstände heraus. Sie würden eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch riskieren. Bereits das Auswechseln der Türschlösser an der Wohnung Ihres Mieters kann kritisch sein. Sogar wenn Sie offiziell, also mit Erlaubnis des Gerichts durch einen Titel, Gegenstände entnehmen, müssen Sie vor der Räumung eine Liste mit allen gepfändeten Gegenständen erstellen – und deren Wert beziffern.

Räumungsverfahren können teuer werden

Mussten Sie Ihrem Mieter kündigen und dieser zog nicht zum vorgegebenem Datum aus, geben Sie ihm mit einer Nachfrist zum Auszug eine erneute Chance, ihrer Forderung nachzukommen. Erfolgt immer noch keine Reaktion, können Sie als letztes Mittel eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Gerichte sollen den Räumungsklagen Prioritäten einrichten. Es kommt also zügig zur Gerichtsverhandlung und das gesprochene Urteil ist nach vier Wochen rechtskräftig. Mit diesem können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen – zu Ihren Lasten. Günstiger ist da die inzwischen im Gesetz verankerte „Berliner Räumung“:
Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus und übergibt Ihnen die Schlüssel zur Wohnung. Der Hausrat des Mieters bleibt in der Wohnung und Sie machen Ihr Vermieterpfandrecht an den Gegenständen geltend. Der für Sie kostenpflichtige Abtransport und die Einlagerung entfallen dadurch.

Übrigens können Sie die Räumung ebenfalls schneller erwirken, wenn der Mieter bei einem laufenden Gerichtsverfahren verpflichtet wurde, Sicherheiten zu hinterlegen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Die Kosten für das gerichtliche Räumungsverfahren sind dabei abhängig vom Streitwert. Dieser wird aus der Jahreskaltmiete berechnet. Hinzu kommen noch die individuellen Kosten für die Räumung der Wohnung.

Ein Beispiel:

Diese im Verhältnis zum Streitwert hohen Kosten sehen Vermieter nicht selten als Anlass, die Wohnung eines verschwundenen Mietnomaden selbst zu räumen. Erst recht bei einer „Berliner Räumung“, durch welche die Wohnung unter Umständen mehrere Monate blockiert werden kann. Die Vermieter verlassen sich leichtsinnigerweise darauf, dass der Mieter schon nicht mehr auftauchen wird und sein Hab und Gut ihm nichts bedeutet, wenn er es einfach so zurückließ.

Mussten Sie Ihrem Mieter kündigen und dieser zog nicht zum vorgegebenem Datum aus, geben Sie ihm mit einer Nachfrist zum Auszug eine erneute Chance, ihrer Forderung nachzukommen. Erfolgt immer noch keine Reaktion, können Sie als letztes Mittel eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Gerichte sollen den Räumungsklagen Prioritäten einrichten. Es kommt also zügig zur Gerichtsverhandlung und das gesprochene Urteil ist nach vier Wochen rechtskräftig. Mit diesem können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen – zu Ihren Lasten. Günstiger ist da die inzwischen im Gesetz verankerte „Berliner Räumung“:
Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus und übergibt Ihnen die Schlüssel zur Wohnung. Der Hausrat des Mieters bleibt in der Wohnung und Sie machen Ihr Vermieterpfandrecht an den Gegenständen geltend. Der für Sie kostenpflichtige Abtransport und die Einlagerung entfallen dadurch.
Übrigens können Sie die Räumung ebenfalls schneller erwirken, wenn der Mieter bei einem laufenden Gerichtsverfahren verpflichtet wurde, Sicherheiten zu hinterlegen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Die Kosten für das gerichtliche Räumungsverfahren sind dabei abhängig vom Streitwert. Dieser wird aus der Jahreskaltmiete berechnet. Hinzu kommen noch die individuellen Kosten für die Räumung der Wohnung.

Inventars feststellen lassen, kann der Mieter aus abgewohnten Möbeln kurzerhand Antiquitäten und Liebhaberstücke machen, deren Wert entsprechend hoch ist. Der Vermieter ist in der Pflicht, zu beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet. Ohne entsprechende Unterlagen sieht es allerdings schlecht für ihn aus. Wir können also nur dringend von einem solchen Vorgehen abraten.