Modernisierung: Wie Vermieter planen sollten

Als Vermieter denken Sie früher oder später über eine Modernisierung nach. Sie kann die Energieeffizienz Ihrer Immobilie verbessern, steigert ihren Wert sowie den Wohnkomfort des Mieters. Oft lässt sie sich jedoch nur mit einer höheren Miete finanzieren. Wir zeigen Ihnen Ihre Rechte und Pflichten und die Ihres Mieters auf.

Eine umfassend modernisierte Wohnung verbessert den Wohnkomfort Ihres Mieters, senkt bei einer energetischen Modernisierung sogar seine Kosten. Als Vermieter haben Sie demnach die Möglichkeit, die Modernisierungskosten mit einer Mieterhöhung von bis zu acht Prozent jährlich auf die Mieter umzulegen (§ 559 BGB). Sie müssen dabei lediglich die neu eingeführte Kappungsgrenze beachten: Mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen Sie innerhalb von sechs Jahren nicht auf Ihren Mieter umlegen. Bei Mieten unter sieben Euro liegt die Grenze bei zwei Euro pro Quadratmeter.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen schmeckt natürlich nicht jedem Mieter, doch mit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 wurden insbesondere Ihre Rechte als Vermieter gestärkt. So können Mieter die Modernisierungsmaßnahmen auch aufgrund einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung nicht mehr verschieben.

Kann ich als Vermieter eine Modernisierung auch gegen den Willen des Mieters durchführen?

Ja, Sie können jederzeit modernisieren. Sofern Sie die Maßnahme form- und fristgemäß anzeigen, ist Ihr Mieter dazu verpflichtet, die Modernisierung zu dulden.

Nach § 554 Abs. 3 BGB sollten Sie diese vier Punkte für eine reibungslose Modernisierungs­maßnahme aber beachten:

Urteile zu diesem Vorgehen – Modernisierung & Mietrecht

In welchem Umfang die Ankündigung zu geschehen hat, entschied der Bundesgerichtshof. In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter schriftlich über die voraussichtliche Dauer der Arbeiten am Haus, in der Wohnung sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert. Jedoch nur in groben Zügen über die Arbeiten an sich. Der Mieter weigerte sich, die Umbauarbeiten zu dulden; die Richter entschieden allerdings zu Gunsten des Vermieters. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, umfassend über die geplante Modernisierung zu informieren.

Inhaltlich ordnungsgemäß ist die Ankündigung dann, wenn sich der Mieter auf Grund der Informationen ein ungefähres Bild von der Arbeiten in seiner Wohnung machen kann und wenn anhand der Modernisierungs­ankündigung die zu erwartende Mieterhöhung abgeschätzt werden kann (BGH, Az.: VIII ZR 242/10).

Auch das Fehlen der fristgerechten Ankündigung einer durchgeführten Modernisierung führt nicht unweigerlich dazu, dass Sie das Recht zur Erhöhung der Miete verlieren, wie folgender Fall zeigt:

Im September 2007 kündigte ein Vermieter seinen Mietern schriftlich an, einen Fahrstuhl im Haus einbauen zu wollen. Dem widersprach die Mieterin einer Wohnung in der 2. Etage. Daraufhin zog der Vermieter im Februar 2008 seine Modernisierungs­ankündigung zurück; den Fahrstuhl ließ er in der Folge dennoch einbauen.
Mit einem Schreiben vom September 2008 erhöhte er die bisherige Miete von 338,47 Euro wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau des Fahrstuhls um 120,78 Euro. Die Mieterin weigerte sich in der Folgezeit, die erhöhte Miete zu zahlen. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung des Differenzbetrages für die Monate Juni bis August 2009.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte anschließend über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden, die der Vermieter geltend gemacht hatte, ohne die Modernisierung vorher anzukündigen. Er entschied zu Gunsten des Vermieters.

Durch die vom Gesetz verlangte Ankündigung der Modernisierung soll der Mieter – so der zuständige Senat – in die Lage versetzt werden, sich auf die geplanten Umbaumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen. Außerdem soll er gegebenenfalls von seinem für diesen Fall bestehenden außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen können.

Dagegen soll die Ankündigungspflicht den Vermieter nach Meinung des Gerichts nicht in seinem Recht beschränken, die Kosten der durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Die Mieterhöhung konnte der Vermieter deshalb hier auch ohne vorherige Ankündigung verlangen (BGH, Az.: VIII ZR 164/10).

Bitte beachten Sie, dass eine verlangte Mieterhöhung laut Gesetz erst zu Beginn des dritten Monats nach Zugang der Ankündigung wirksam wird. Hat der Vermieter über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig informiert, verlängert sich diese Zeitspanne um weitere sechs Monate auf insgesamt neun Monate!

Modernisierungsankündigung: Diese Rechte müssen Sie als Vermieter einräumen

Wie die vorangegangenen Fälle zeigen, hat Ihr Mieter das Recht, sich gegen die Modernisierung zu wehren. Zum Beispiel wenn er keine Verbesserung des Wohnwerts sieht oder Ihre Ankündigung mangelhaft war.

Wenn Ihre Modernisierungs­maßnahmen eine persönliche Härte für Ihren Mieter bedeutet, hat er das Recht, einen Härteeinwand einzulegen – beispielsweise aufgrund seines hohen Alters oder einer sehr hohen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigung durch die geplanten Arbeiten. Auch, wenn sich durch die Baumaßnahmen der Zuschnitt der Wohnung wesentlich ändern sollte oder gar die Wohnfläche verkleinert, sind das Gründe, die den Mieter von der Duldungspflicht befreien können.

In diesem Fall können Sie klagen und das Gericht prüfen lassen, ob die Modernisierung zulässig ist. Wir empfehlen jedoch, im persönlichen Gespräch einen Kompromiss zu suchen oder einen Mediator einzuschalten.

Generell hat Ihr Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht, mit dem er das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung beenden kann. Bis dahin dürfen Sie nicht mit den geplanten Maßnahmen beginnen.

Entstehen Ihrem Mieter Kosten durch Ihre Modernisierungsmaßnahmen, haben Sie ihm diese zu ersetzen. Etwa wenn wegen der Arbeiten Möbel ausgelagert werden müssen oder der Mieter für einige Zeit in ein Hotel ziehen muss.

Selbstverständlich kommen Sie auch für die Reinigung der Räume nach Abschluss der Bauarbeiten auf, sowie für nötige Tapezier- und Streicharbeiten.

Planen Sie mit Ihrer Modernisierung eine Mieterhöhung, hat Ihr Mieter auch das Recht, einen wirtschaftlichen Härtefall geltend zu machen. Dazu muss er nachweisen, dass er mit der Erhöhung seine bisherige Lebensführung nicht aufrechterhalten kann. Die Gründe muss Ihr Mieter Ihnen bis zum Ende des Monats schriftlich mitteilen, der auf den Zugang Ihrer Modernisierungs­ankündigung folgt. Aber auch wenn sein Einwand berechtigt ist, können Sie seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform die Arbeiten durchführen lassen. Konsequenz des finanziellen Härteeinwandes ist gegebenenfalls nur, dass der Mieter die Mieterhöhung nicht zahlen muss.

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren seit 2019

Dank einer Gesetzesänderung haben Sie als Vermieter neuerdings die Möglichkeit, bei Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten bis zu 10.000 Euro pro Wohnung ein vereinfachtes Verfahren zu wählen. Es gilt für alle Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden. Der Vorteil für Vermieter: Sie können pauschal 30 Prozent der Kosten als Instandhaltungsanteil abziehen und müssen diese Kosten nicht wie sonst einzeln nachweisen. Im Mieterhöhungsverlangen müssen Sie angeben, dass Sie die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet haben. Ebenfalls interessant für Vermieter: Ihr Mieter kann sich beim vereinfachten Verfahren nicht auf eine finanzielle Härte durch die Mieterhöhung berufen.

Beachten Sie aber, dass laut Gesetz innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als 10.000 Euro auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Außerdem ist nach einer Modernisierung im vereinfachten Verfahren fünf Jahre lang eine Mieterhöhung wegen einer "normalen" Modernisierung ausgeschlossen. Nur bei Eigentumswohnungen verkürzt sich der Zeitraum auf zwei Jahre.

Wann müssen Vermieter eine Mietminderung akzeptieren?

Kommt es bei der Modernisierung zu erheblichen Beeinträchtigungen, steht Mietern grundsätzlich ein Minderungsrecht zu. Bei Arbeiten zur Einsparung von Energie ist dieses Recht allerdings eingeschränkt. Wenn also beispielsweise Fassaden gedämmt, Fenster ausgetauscht oder der Heizkessel erneuert wird, können Mieter drei Monate lang keine Mietminderung geltend machen. Danach und bei anderen, nicht energetischen Modernisierungsarbeiten ist das möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird. Das kann beispielsweise der Fall sein bei erheblichem Baulärm, starker Verschmutzung oder einem Gerüst vor den Fenstern, das nur noch wenig Licht in die Wohnung lässt.

Was bedeutet Modernisierung eigentlich?

Nicht jeder Umbau ist eine Modernisierung und rechtfertigt eine höhere Miete. Der Gesetzgeber hat hier klare Richtlinien erlassen:

Zu Modernisierungsmaßnahmen zählen alle Baumaßnahmen, die nachhaltig Energie einsparen, wie die Dämmung der Fassade oder der Austausch der Fenster. Aber auch Änderungen, die die Lebensqualität des Mieters erhöhen, wie der Anbau eines Balkons, Verbesserungen des Schallschutzes oder neue Sanitär­einrichtungen, sind Modernisierungen.

Höhere Miete nach Modernisierung auf Aufzug-Einbau

Mieter müssen nicht jede Mieterhöhung hinnehmen, die der Vermieter ihnen nach einer Modernisierung präsentiert. Dabei muss man nach Ansicht der ARAG Experten unterscheiden, ob die baulichen Maßnahmen nötig waren, den Wohnwert verbessern oder einfach nur übertriebener Luxus sind. Handelt es sich bei der Modernisierung beispielsweise um einen Fitnessraum oder schmückt der Vermieter die Dachterrasse des Hauses mit einem Pool, handelt es sich eindeutig um eine Luxussanierung, an deren Kosten sich Mieter nicht beteiligten müssen.

Geht es aber um einen Fahrstuhl, der in ein mehrstöckiges Haus eingebaut wird, darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen. Denn durch den Fahrstuhl entsteht ein Gebrauchsvorteil und der Wohnwert wird verbessert. Dies ist nicht nur relevant für die bereits dort Wohnenden, sondern ist auch für Wohnungssuchende ein Argument (Amtsgericht Brandenburg, Az.: 31 C 298/17).

Unnötige Modernisierung

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungs­maßnahmen zulässig. Es dürfen bei der Mieterhöhung jedoch nur solche Kosten herangezogen werden, die notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Modernisierungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung um 12,10 Euro monatlich wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (unter anderem der Einbau von zwei Wasserzählern). Der beklagte Mieter war lediglich mit einer Mieterhöhung von 7,18 Euro einverstanden,

da seiner Ansicht nach die angesetzten Kosten überhöht waren. Die Richter am Bundesgerichtshof entschieden, dass im vorliegenden Fall eine Mieterhöhung von 11,26 Euro angemessen sei. Sie gaben dem Mieter jedoch insoweit Recht, dass unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Denn der Mieter habe weder bezüglich des Umfangs noch der Art und Weise der Modernisierung ein Mitspracherecht: Daher dürfen ihm nur die notwendigen Kosten der Modernisierung auferlegt werden (BGH, Az.: VIII ZR 41/08).