Von Mahnung bis Räumungsklage: Diese Rechte haben Vermieter bei Mietrückstand

Mietzahlung im Verzug? Das sind Ihre Rechte als Vermieter!

In der Praxis kommt immer wieder vor, dass Mieter die Miete nicht zahlen und sich ein Mietrückstand anhäuft. Deswegen gilt für Vermieter: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Vor Beginn eines Mietverhältnisses sollten Vermieter eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit von dem zukünftigen Mieter verlangen. Das gibt eine erste Sicherheit für Vermieter, denn nicht gezahlte Mieten können auch diese in große finanzielle Schwierigkeiten bringen. Wenn der Mieter trotz vorheriger Absicherung seine Miete nicht zahlt, haben Vermieter mehrere Wege Mietrückstände einzuholen, eine Klage ist nur eine davon.

Nach den meisten Mietverträgen sowie laut der gesetzlichen Regelung muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen werden. Geschieht das nicht, kommt der Mieter in Zahlungsverzug. Dann ist von einem Mietrückstand die Rede. Relevant für den Rückstand sind nur die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen.

Wichtig: Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 222/15) muss die Miete zum Stichtag überwiesen werden. Sie muss noch nicht auf dem Konto des Vermieters sein. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Heißt: Nur die Überweisung muss fristgerecht getätigt werden. Vermieter sollten deswegen immer ein paar Tage warten, bevor sie auf die Mieter zugehen und den Mietrückstand thematisieren.

Wie Vermieter bei einem Mietrückstand zu ihrem Geld kommen

Die Nichtzahlung der Miete kann viele Gründe haben – vielleicht sogar unverschuldet vom Mieter. Zum Beispiel, wenn die Miete vom Amt gezahlt wird. Deshalb ist es sinnvoll, als Vermieter bei Zahlungsausfall oder -verspätung der Miete in einem ersten Schritt das Gespräch zu suchen. Vielleicht findet sich ein unbürokratischer Kompromiss. Zum Beispiel ein Gespräch über finanzielle Hilfe durch Dritte oder auch ein Rückzahlungsplan mit Ratenzahlungen können helfen, Mietschulden zu begleichen.

Müssen Vermieter ausstehende Raten beim Energieversorger für ihre Mieter zahlen?

Bleiben Mieter ihrem Energieversorger Raten schuldig, darf der Versorger sich nicht an den Vermieter wenden, um von ihm die ausstehende Rate verlangen. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging ein Versorgungsunternehmen leer aus, als ein säumiger Mieter seine Stromkosten nicht zahlte (Az.: VIII ZR 165/18). Auch das Landgericht Amberg entschied im Fall eines Gasversorgers ähnlich, der vergeblich versucht hatte, die ausgebliebenen Zahlungen vom Eigentümer einzufordern (Az.: 22 O 828/20). Voraussetzung in diesem Fall war allerdings, dass der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt hatte.

Eintreiben von Mietrückständen – So gehen Vermieter richtig vor

Wenn es zu Mietrückständen kommt sollten Sie weder überstürzt noch zu langsam handeln. Folgende Reihenfolge ist daher ratsam:

Abmahnung bei Mietrückstand: Juristisch nicht notwendig, oft aber hilfreich

Ist die Miete eine Woche nach dem Stichtag nicht überwiesen, sollten Sie eine Zahlungserinnerung schicken. Ist eine weitere Woche später das Geld immer noch nicht da, ist es Zeit für die erste Mahnung an den Mieter. Eine zweite Mahnung kann zehn bis vierzehn Tage darauf erfolgen. In dieser können, wenn gewünscht, Mahngebühren erhoben werden. Reagiert der Mieter nicht fristgerecht, können Vermieter eine Kündigung aussprechen.

Wichtig: Da die Miete eine regelmäßige Zahlung mit festen Fristen ist, gerät der Mieter bei Nichtzahlung automatisch in Verzug. Das macht eine Abmahnung aus juristischer Sicht nicht nötig, aber empfehlenswert, um gegebenenfalls ins Gespräch zu kommen oder den Mietrückstand zu dokumentieren.

Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand möglich?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstand ist möglich, wenn der Mieter mit einer bestimmten Summe in Verzug ist. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und besagen Folgendes: 

Vor Ausspruch der fristlosen Kündigung müssen Sie in der Regel keine Abmahnung aussprechen, da das Gesetz diese bei Zahlungsverzug nicht explizit vorschreibt. Allerdings kann eine Abmahnung in einigen Fällen dennoch sinnvoll sein, um Ihre Rechtsposition zu stärken oder wenn vertraglich eine Abmahnung vorgesehen ist.

Gut zu wissen: Mieter haben die Möglichkeit, innerhalb der Kündigungsfrist den Mietrückstand zu begleichen. Damit wird eine fristlose Kündigung unwirksam.

Dann kommt die fristgerechte Kündigung zum Einsatz

Eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung wegen Mietrückstands kommt in Betracht, wenn der Mietrückstand zwar vorhanden, aber nicht so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Die gesetzlichen Grundlagen ergeben sich aus den allgemeinen Vorschriften für die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen nach § 573 BGB. Demnach muss ein wichtiger Grund vorliegen, um den Mieter zu kündigen und ein dauerhafter Zahlungsverzug kann als solcher Grund angesehen werden.

Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung muss bei der ordentlichen Kündigung die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter zugestellt werden. Zudem ist eine Begründung gesetzlich erforderlich. Dazu gehört, dass Sie konkret auf den Mietrückstand und auf eventuelle erfolglose Mahnungen Bezug nehmen.

Gut zu wissen: Eine fristgerechte Kündigung verliert ihre Wirkung in der Regel nicht, auch wenn der Mieter die Mietschulden zahlt. Wenn das Mietverhältnis schon länger belastet ist und Sie dem Mieter sicher aus seiner Immobilie raushaben möchte, ist es deshalb ratsam, Geduld aufzubringen und (auch) eine fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Mit einer gerichtlichen Mahnung gegen Mietrückstände vorgehen

Zahlt der Mieter auch nach der Kündigung nicht die Mietschulden, bleibt dem Vermieter die Option eines gerichtlichen Mahnverfahrens.
Dem sollte eine normale Mahnung des Vermieters mit Fristsetzung vorangehen. Darin kündigen Vermieter bestenfalls auch schon die weiteren gerichtlichen Schritte bei Zahlungsverweigerung an.

Tipp: Für die Dokumentation sollte die Zustellung unbedingt per Einschreiben mit Empfangsbestätigung erfolgen oder durch persönliche Zustellung in Gegenwart eines Zeugen.

Ein gerichtliches Mahnverfahren wird beim entsprechenden Zentralen Mahngericht eingeleitet. Die Zuständigkeit entscheidet sich nach Bundesland. Das Mahngericht verschickt den Mahnbescheid an den Schuldner. Der Mieter hat darauf 14 Tage Zeit, Widerspruch einzulegen. Tut er das, ist es für den Vermieter an der Zeit, sich einen Anwalt zu besorgen. Dann folgt das Gerichtsverfahren. Ziel ist ein Vollstreckungstitel. Lässt der Mieter die 14-tägige Widerspruchsfrist verstreichen, kann der Erlass eines Vollstreckungsbescheides beantragt werden. Vermieter erhalten daraufhin den Vollstreckungstitel vom Mahngericht oder beantragen eine Zustellung direkt an den säumigen Mieter.

Achtung: Wo nichts ist, ist nichts zu holen. Hat der Vermieter einen Vollstreckungstitel in der Hand, hat dieser zwar Recht, aber noch lange nicht sein Geld. Dazu kommen Kosten für das Mahngericht und ggf. für den Anwalt.

Ab wann Sie eine Räumungsklage einreichen können

In der unglücklichen Situation, dass ein Mieter trotz wiederholter Mahnungen und Fristsetzungen die Miete nicht zahlt, können Sie eine Räumungsklage einreichen. Diese ist ein rechtliches Verfahren, das ein Vermieter einleiten kann, um die Rückgabe einer Mietsache zu erzwingen, wenn der Mieter die Immobilie nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig räumt. Der Prozess und die damit verbundenen Voraussetzungen sind in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt und erfordern sorgfältige Schritte:

Die Einleitung einer Räumungsklage ist ein ernsthafter Schritt mit potenziell weitreichenden Folgen für den Mieter, der deshalb nicht leichtfertig unternommen werden sollte.

Miete eintreiben durch Inkasso oder bei Mietschulden die Kaution einbehalten

Vermieter können ihre Forderungen auch an ein seriöses Inkassobüro übergeben. Da der Mietvertrag bzw. das Gesetz eine Zahlungsfrist vorgibt, ist in diesem Fall eine Mahnung keine Voraussetzung für den Verzug des Mieters. Allerdings sollten Vermieter auch hier aufpassen: Denn es ist zwar geregelt, dass Mieter bei Mietrückständen Inkassokosten übernehmen müssen – nicht jedoch, in welcher Höhe.

Eine weitere Option stellt die Mietkaution dar. Daraus darf sich der Vermieter jedoch erst bedienen, wenn die Forderungen entweder unstreitig sind, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurden oder die Verrechnung auch im nachgewiesenen Interesse des Mieters liegt.

Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie berechtigt Gegenstände aus dem Privatbesitz der Mieters zu pfänden. Erfahren Sie mehr zum Vermieterpfandrecht.

Verjährung: Wieviel Zeit bleibt Vermietern, um Mietschulden einzutreiben?

Mietschulden unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§195 BGB). Ein Vermieter hat also drei Kalenderjahre Zeit, die Schulden einzutreiben. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mietrückstand entstanden ist (§199 I BGB).