Mietnomaden: Was Sie als Vermieter tun können

Was Sie tun können, um auf der sicheren Seite zu sein

Wir geben Ihnen nützliche Tipps, mit denen Sie schon im Vorfeld vermeiden können, Mietnomaden oder Messies als Mieter zu bekommen.

Räumungsverfahren können teuer werden

Mussten Sie Ihrem Mieter kündigen und dieser zog nicht zum vorgegebenem Datum aus, geben Sie ihm mit einer Nachfrist zum Auszug eine erneute Chance, ihrer Forderung nachzukommen. Erfolgt immer noch keine Reaktion, können Sie als letztes Mittel eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Durch das neue Mietrecht können Sie die Räumung der Wohnung schneller durchsetzen als zuvor, denn Gerichte sollen den Räumungsklagen Prioritäten einrichten. Es kommt also zügig zur Gerichtsverhandlung und das gesprochene Urteil ist nach vier Wochen rechtskräftig.

Mit diesem können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen – zu Ihren Lasten. Günstiger ist da die mit der Mietrechtsreform im Gesetz verankerte „Berliner Räumung“:

Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus und übergibt Ihnen die Schlüssel zur Wohnung. Die Möbelstücke bleiben in der Wohnung, so dass der für Sie kostenpflichtige Abtransport und die Einlagerung entfallen. Nachteil: Es vergeht unter Umständen viel Zeit, bis der Besitz des Inventars wieder hergestellt ist.

Übrigens können Sie die Räumung ebenfalls schneller erwirken, wenn der Mieter bei einem laufendem Gerichtsverfahren verpflichtet wurde, Sicherheiten zu hinterlegen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt.

Die Kosten für das gerichtliche Räumungsverfahren sind dabei abhängig vom Streitwert. Dieser wird aus der Jahreskaltmiete berechnet. Hinzu kommen noch die individuellen Kosten für die Räumung der Wohnung.

Ein Beispiel:

Diese im Verhältnis zum Streitwert hohen Kosten sehen Vermieter nicht selten als Anlass, die Wohnung eines verschwundenen Mietnomaden selbst zu räumen. Erst recht bei einer „Berliner Räumung“, durch welche die Wohnung unter Umständen mehrere Monate blockiert werden kann. Die Vermieter verlassen sich leichtsinnigerweise darauf, dass der Mieter schon nicht mehr auftauchen wird und sein Hab und Gut ihm nichts bedeutet, wenn er es einfach so zurückließ.

Verlockend schnell ist die Wohnung geräumt und das Inventar entsorgt. Taucht der Mieter dann doch wieder auf, kann das für den Vermieter sehr teuer werden. Der Vermieter hat mit der sogenannten „kalten Räumung“ eine verbotene Selbsthilfe ausgeübt, die ihn gemäß § 231 BGB schadensersatzpflichtig macht. Hat er die Möbel nicht gelagert sondern entsorgt, muss er dem Mieter den Schaden ersetzen. Hat der Vermieter zudem keine Bestandsliste aufgestellt und den Wert des

Inventars feststellen lassen, kann der Mieter aus abwohnten Möbeln kurzerhand Antiquitäten und Liebhaberstücke machen, deren Wert entsprechend hoch ist. Der Vermieter ist in der Pflicht, zu beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet. Ohne entsprechende Unterlagen sieht es allerdings schlecht für ihn aus. Wir können also nur dringend von einem solchen Vorgehen abraten.

Was Sie bei Mietausfall tun können

Neben dem Mietnomadentum und dem Messie-Syndrom gibt es noch einen dritten Fall, der für Sie als Vermieter sehr ärgerlich ist: die nicht oder zu spät gezahlten Mieten.

Ihr Mieter ist verpflichtet, seine Miete pünktlich bis spätestens zum dritten Werktag im Monat im Voraus zu zahlen. Hat er einen älteren Mietvertrag, kann es auch das Monatsende sein, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Übrigens: Wenn Ihr Mieter glaubt, dass er einen Mietrückstand nicht verschuldet hat, so muss er dies beweisen. Fehler der Bank bei der Ausführung der Überweisung entlasten ihn nicht.

Fristlos kündigen

Wenn Ihr Mieter die Miete zwei Monate schuldig bleibt, haben Sie das Recht, fristlos zu kündigen. Dabei ist es gleichgültig, ob er zwei Monate hintereinander nicht zahlt, oder über längere Zeit einen Betrag schuldet, der in der Höhe zwei Monatsmieten entspricht. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Zahlt Ihr Mieter die Miete wiederholt unpünktlich, können Sie ebenfalls fristlos kündigen. In diesem Fall müssen Sie aber zuerst eine Abmahnung aussprechen.

Zahlt der Mieter danach nur einmal erneut unpünktlich, können Sie kündigen. Um vorzubeugen, dass Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, sollten Sie im Kündigungs­schreiben vorsorglich dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprechen.

Wichtig:
Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter in der (ordentlichen) Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen, sonst verlängert sich dieses Recht.

So urteilten die Gerichte bei Mietausfall

Schonfrist des Mieters beachten

Eine Kündigung kann gegenstandslos werden, wenn der Mieter die Miete rechtzeitig nachzahlt. Rechtzeitig heißt: Entweder vor dem Zugang der Kündigung oder – bei Wohnraum – innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage. Das ist die so genannte Schonfrist. Die gleiche Wirkung hat es, wenn sich das Sozialamt zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Diese letzte Chance, seine Wohnung noch zu retten, hat der Mieter innerhalb von zwei Jahren allerdings nur einmal. Wenn er bereits eine frühere Kündigung innerhalb der Schonfrist nachträglich zu Fall gebracht hat, so ist dies erst nach Ablauf von zwei Jahren ein weiteres Mal möglich.

Mieter müssen pünktlich zahlen

Laut Mietvertrag sollten die Mieter eines Einfamilienhauses die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats zahlen. Sie überwiesen aber trotz mehrerer Abmahnungen erst zur Monatsmitte oder noch später.
Die Hauseigentümerin erklärte wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Sie bekam vor dem Bundesgerichtshof Recht. Die Richter empfanden das Verhalten der Mieter als schwere Pflichtverletzung, die eine Kündigung rechtfertigt.

Nicht zu lange warten

In diesem Fall hatte eine Mieterin im Jahre 2011 die Miete mehrfach verspätet gezahlt und wurde im November abgemahnt. Die Dezembermiete wurde wiederum unpünktlich überwiesen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis – allerdings erst Mitte März 2012. Dagegen wehrte sich die Mieterin und bekam Recht.