Besichtigungsrecht des Vermieters & Rechte als Mieter bei Wohnungsbesichtigung

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ohne einen triftigen Grund oder aus reiner Neugier darf ein Vermieter die vermietete Wohnung nicht betreten. Hat er aber ein berechtigtes Interesse, kann er sie in Ihrer Anwesenheit und mit Ihrer Zustimmung sehr wohl besichtigen. Wir sagen Ihnen, welche Ausnahmefälle es gibt, wann Ihr Vermieter sich anmelden muss und auf welche Klauseln Sie im Mietvertrag zur Wohnungsbesichtigung achten sollten.

Übrigens: Besichtigt ein Vermieter Ihre Wohnung ohne Ihre Zustimmung, übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch. Er kann aber auch auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Wenn ein Vermieter eine von ihm vermietete Wohnung besichtigen möchte, treffen zwei rechtliche Grundlagen aufeinander: Das Mietverhältnis überträgt das Hausrecht auf den Mieter, was durch das Grundgesetz geschützt wird und die eigene Wohnung als einen unantastbaren Raum definiert. Gleichzeitig behält der Vermieter als Eigentümer gewisse Rechte an der Immobilie, die ihm unter bestimmten Bedingungen eine Besichtigung erlauben.

Der klassische Fall ist, wenn Wohnung, Apartment oder Haus verkauft oder wieder vermietet werden sollen. Dann müssen Sie als Mieter selbstverständlich Besichtigungen dulden – aber nur, wenn sie zu Hause sind. Aber auch in diesen Einzelfällen kann ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung haben:

Frist zur Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung

Die erforderliche Frist für eine Wohnungsbesichtigung variiert je nach dem spezifischen Grund für den Besuch. In der Regel gilt eine Mindestvorlaufzeit von 48 Stunden als angemessener Standard.

Muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?

Damit ein Vermieter die Wohnung betreten darf, muss er grundsätzlich triftige Gründe vorweisen. Eine bloße Neugier rechtfertigt keinen Zutritt. Besteht ein Besichtigungsrecht und der Besuch wurde rechtzeitig und schriftlich angekündigt, müssen Sie Ihren Vermieter in die Wohnung lassen. Trotz des berechtigten Interesses darf der Vermieter nicht willkürlich handeln. Er muss sich an den Anlass der Besichtigung halten und nur die betroffenen Räume betreten.

Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?

Nein, Sauberkeit ist kein Grund für eine Besichtigung. Dennoch darf ein Vermieter alle fünf Jahre eine Inspektion des Mietobjekts vornehmen, um den Zustand der Wohnung zu prüfen. Während solch eines Besuchs kann der Vermieter zwar feststellen, dass die Sauberkeit der Wohnung nicht seinen Erwartungen entspricht, jedoch stellt das keine vertragliche Verpflichtung dar, die direkte Konsequenzen wie eine Kündigung nach sich ziehen könnte.

Gut zu wissen: Gibt es gravierende Probleme, wie starke Vermüllung oder einen Ungezieferbefall, der eindeutig auf mangelnde Hygiene Ihrer Wohnung zurückzuführen ist, ist es dem Vermieter gestattet, eine Abmahnung auszusprechen. Am Besichtigungsrecht ändert das jedoch nichts.

Wohnungsbesichtigung: Wie viele Besichtigungstermine muss ein Mieter dulden?

Hat Ihr Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu besichtigen, sollte er seinen Besuch mindestens 48 Stunden vorher ankündigen. Außer wenn Gefahr im Verzug ist, wie zum Beispiel bei einem Wasserschaden. In weniger dringlichen Fällen sollte der Besuch eine Woche vorher angekündigt werden.

Es gibt keine festgelegte Anzahl von Besichtigungen, die ein Mieter dulden muss. Dennoch gibt es Regeln zum Zeitpunkt des Besuchs: Der Vermieter darf sein Besuchsrecht nur zu ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten. Sind Sie berufstätig, muss Ihr Vermieter auf Ihre Arbeitszeiten Rücksicht nehmen und beispielsweise nach Ihrem Feierabend kommen. Laut einem Gerichtsurteil sind Ihnen drei Besichtigungen im Monat von 30 bis 45 Minuten zwischen 19 und 20 Uhr zuzumuten (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Sind Sie kurzzeitig verhindert, wegen einem kurzen Urlaub, Krankheit und Geschäftsterminen muss Ihr Vermieter das akzeptieren und den Termin unter Umständen verschieben.

Was das Mietrecht zu Wohnungsbesichtigungs-Klauseln im Mietvertrag sagt

Unwirksam sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen

Vermieter haben Zutritt zur Wohnung für Einbau und Wartung von Rauchmeldern

In fast allen Bundesländern müssen laut Gesetz Vermieter für den Einbau von Rauchmeldern in der Mietwohnung sorgen. Mietrechtlich handelt es sich dabei um eine Modernisierungsmaßnahme, deren Durchführung Sie dulden müssen. Das bedeutet: Hat der Vermieter den Einbau von Rauchmeldern rechtzeitig angekündigt – am besten schriftlich – darf er zu diesem Zweck die Wohnung oder das Haus betreten. Hat er einen Handwerker beauftragt, darf er anschließend das Ergebnis der Arbeit begutachten. Auch für die mindestens einmal pro Jahr erforderliche Wartung der Geräte müssen Sie Ihren Vermieter in die Wohnung lassen. Sie ist – wie zum Beispiel die Heizungswartung – eine sogenannte Erhaltungsmaßnahme.

Was Sie zur Besichtigung für potenzielle Nachmieter wissen müssen

Im Rahmen eines Mietverhältnisses können verschiedene Szenarien auftreten, die Wohnungsbesichtigungen durch den Vermieter oder für potenzielle Nachmieter notwendig machen. Hierbei stellt sich oft die Frage, wie viele Besichtigungstermine Mieter dulden müssen, inwieweit Sie Wohnungsbesichtigungen für Nachmieter zulassen müssen und ob sich dies nach einer Kündigung ändert.

Muss ein Mieter Wohnungsbesichtigungen für Nachmieter zulassen?

Ja, als Mieter sind Sie grundsätzlich verpflichtet, Besichtigungen für potenzielle Nachmieter zu ermöglichen – insbesondere, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, wie die Weitervermietung der Wohnung nach einer Kündigung. Dennoch müssen Besichtigungstermine rechtzeitig und unter Berücksichtigung der Belange des Mieters angekündigt werden. Verweigert der Mieter dem Vermieter die Wohnungsbesichtigung, kann dies zu Schadenersatzforderungen führen und unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Nach einer Kündigung des Mietverhältnisses besteht weiterhin die Pflicht des Mieters, Wohnungsbesichtigungen zu dulden. Das Amtsgericht Hamburg hat beispielsweise entschieden, dass einmal pro Monat ein Besichtigungsrecht, mit Ankündigung vier Tage zuvor, angemessen ist. Eine weitere Rechtsprechung spricht von allen zwei Wochen. In jedem Fall sollten die Besichtigungen für den Mieter zumutbar sein, sowohl hinsichtlich der Anzahl der Interessenten als auch der Dauer.

Vermieter betritt unerlaubt Wohnung: Das sind die Konsequenzen

Wenn ein Vermieter ohne Erlaubnis Ihre Wohnung betritt, stellt dies eine ernsthafte Verletzung der Privatsphäre und des Hausrechts dar. Ein solches Verhalten kann nicht nur als Hausfriedensbruch gewertet werden, sondern auch das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig stören. In solchen Fällen können Sie rechtliche Schritte einleiten, die von einer Abmahnung des Vermieters bis hin zur Anzeige wegen Hausfriedensbruchs reichen können. Auch eine außerordentliche Kündigung ist in einem solchen Fall zulässig.

Vermieter verletzt Privatsphäre und betritt unerlaubt Wohnung

Das unerlaubte Betreten der Wohnung durch den Vermieter kann weitreichende Konsequenzen haben. Zum Beispiel haben Sie die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, was in den meisten Fällen aufgrund der Suche nach einer neuen Wohnung aber keine Option ist. Außerdem ist Hausfriedensbruch gemäß § 123 des Strafgesetzbuches (StGB) eine ernste Angelegenheit, die mit einer Geldstrafe bis hin zu einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden kann. Wenn ein Vermieter ohne Erlaubnis in Ihre Wohnung eindringt, steht es Ihnen zu, diesen Vorfall zur Anzeige zu bringen. Hierfür müssen Sie glaubhaft darlegen können, dass der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Zustimmung betreten hat. Die Anzeige selbst können Sie bei der Polizei erstatten. Vergessen Sie nicht, dass Sie in ihrer gemieteten Wohnung ein Recht auf Privatsphäre und Unverletzlichkeit der Wohnräume haben, welches gesetzlich geschützt ist.

Ein neuer Vermieter darf sich einen Überblick verschaffen

Ein neuer Eigentümer kündigte einem Mieter nach über 30 Jahren das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Vor Einzug wollte er sich ein genaues Bild über Abmessungen und Beschaffenheit der Wohnung machen.

Dazu kündigte er dem Mieter schriftlich seinen Besuch an und bot ihm drei Termine zur Auswahl. Der Mieter blieb stur und beharrte auf sein Recht auf ungestörtes Wohnen. Stattdessen schickte er ihm eine Architektenskizze der Wohnung. Zudem wollte er vom neuen Vermieter zunächst einmal knapp 700 Euro für eine defekte Spülmaschine wiederhaben, die er aus eigener Tasche bezahlt hatte.

Als der Fall vor Gericht ging, zog der sture Mieter jedoch den Kürzeren. Er musste den neuen Vermieter in seine Wohnung lassen und konnte diese Entscheidung nicht von der Bezahlung der Spülmaschine abhängig machen (Amtsgericht München, Az.: 416 C 10784/16).

Vermieter: Zugang zur Wohnung wegen starker Gerüche

Weil die Hausverwaltung einer Vermieterin von unangenehmen Gerüchen aus der Wohnung berichtete, wollte diese die Wohnung besichtigen. Sie hatte in Diele und Bad Reparaturarbeiten durchführen lassen und wollte prüfen, ob Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung die Ursache sein könnten. Der Mieter bot keinen Besichtigungstermin an. Vor dem Arbeitsgericht München bekam die Vermieterin Recht – der Mieter wurde verpflichtet, die Besichtigung der Wohnung nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden (Az.: 461 C 19626/15).

Darf der Vermieter gleich die ganze Wohnung betreten?

Eine Vermieterin wollte neu installierte Rauchmelder besichtigen. Als sie bei dieser Gelegenheit versuchte, auch die restlichen Räume zu betreten, in denen keine Rauchmelder hingen, forderte der Mieter sie auf, das Haus zu verlassen. Schließlich trug er sie aus dem Haus. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag – ohne Erfolg.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass sie das Hausrecht des Beklagten verletzt habe. Und an dem nachfolgenden Geschehen treffe sie zumindest eine Mitschuld. Selbst wenn der Mieter mit seinem Verhalten die Grenzen erlaubter Notwehr überschritten haben sollte, wiege seine Pflichtverletzung nicht so schwer. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne der Vermieterin zugemutet werden (Az.: VIII ZR 289/13).