Welche Schönheitsreparaturen müssen Mieter renovieren bzw. zahlen?

Mietrecht: Welche Reparaturkosten trägt der Mieter und welche der Vermieter?

Nehmen wir an, in Ihrer Mietwohnung geht etwas kaputt. Kann passieren, doch wer muss für den Schaden aufkommen? Eigentlich ist es ganz einfach. Als Mieter müssen Sie Schäden ausbessern, die Sie selbst verschuldet haben. Lassen Sie beispielsweise einen Kochtopf aufs Parkett fallen oder beschädigen Waschbecken oder Badewanne, müssen Sie den Schaden bezahlen oder Ihre private Haftpflichtversicherung bemühen, wenn diese auch Mietsachschäden absichert.

Auch darf Ihr Vermieter Sie vertraglich zu angemessenen Schönheitsreparaturen verpflichten. Dann müssen Sie als Mieter – wie im Mietvertrag vereinbart – wiederherstellen, was Sie in der Mietwohnung abgenutzt haben. Ob Sie die Wohnung beim Auszug frisch gestrichen übergeben müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Wir gehen darauf später noch näher ein.

Diese Reparaturen muss der Vermieter zahlen

Reparaturen, die in der Mietwohnung durch altersbedingten Verschleiß anfallen, muss Ihr Vermieter zahlen. Das sind oft Instandhaltungsmaßnahmen, die mit der Bausubstanz der Wohnung zu tun haben. Also zum Beispiel bei

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bedeutet aber nicht, dass er für alle Kosten aufkommen muss. Im Rahmen einer so genannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er die Reparaturkosten auf den Mieter umlegen – bis zu einer gewissen Grenze.

Schönheitsreparaturklausel: Rechte und Pflichten im Video erklärt

Der Umzug steht an und es fallen Renovierungskosten für Ihre vorherige Mietwohnung an? Christina Gellert, angehende Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erklärt die gesetzlichen Regelungen und gibt hilfreiche Tipps, um Konflikte zu vermeiden.

Die Kleinreparaturklausel: So erkennen Sie diese im Mietvertrag

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirft bei Mietern viele Fragen auf. Hier ein Beispiel für eine Kleinreparaturklausel: „Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen, die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“

Fehlt in Ihrem Mietvertrag eine ähnliche Klausel, sind Sie als Mieter nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet, die durch altersbedingten Verschleiß nötig werden.

Wann ist eine Kleinreparaturklausel wirksam?

Gut zu wissen, dass eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur wirksam ist, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Obergrenzen für Einzelreparaturen und Obergrenzen pro Jahr sind gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es gibt aber Richtwerte: Pro Jahr sollten die Kosten für alle angefallenen Kleinreparaturen zusammen nicht mehr als acht bis zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete Ihrer Wohnung betragen, beziehungsweise etwa 150 bis 200 Euro plus Mehrwertsteuer. Die einzelne Reparatur sollte nicht mehr als 100 Euro kosten. Übersteigen die Reparaturkosten die vereinbarte Grenze, trägt der Vermieter die gesamten Kosten – und nicht etwa nur den Betrag, der über die vereinbarte Grenze hinausgeht.

Häufig gibt es Streit um die Klausel, besonders, wenn öfter Reparaturen anstehen. Dann ist es beruhigend, wenn Sie sich schnell beraten lassen können.

Wichtig bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Ursache des Schadens beachten

Nehmen wir mal an, ein Fenster in Ihrer Wohnung ist kaputt gegangen. Wer zahlt für die Fensterreparatur – Mieter oder Vermieter? Grundsätzlich ist, wie wir wissen, der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Dazu gehören auch Reparaturen an Fenstern, die aufgrund von Verschleiß, Materialermüdung oder anderen Faktoren notwendig werden. Wenn also ein Fenster nicht mehr richtig schließt, undicht ist oder ein Defekt an den Fensterrahmen auftritt, dann sind diese Kleinreparaturen nicht Mietersache.

Wenn das Fenster jedoch repariert werden muss, weil die Mängel durch unsachgemäße Nutzung entstanden sind, dann kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Kleinreparaturen erledigt bzw. die Reparaturkosten trägt. Wurden Ihre Fenster durch Vandalismus oder ähnliche Aktionen beschädigt, dann springt die Haftpflichtversicherung ein.

Was passiert, wenn die Kleinreparatur­klausel unwirksam ist?

Wir empfehlen Ihnen, die Klausel zu Kleinreparaturen genau zu prüfen, denn solche Klauseln sind keinesfalls immer wirksam. Das Gute daran: Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, trägt der Vermieter alle Kosten.

Sie erkennen eine unwirksame Kleinreparaturklausel, wenn

Wer muss den Handwerker beauftragen?

Wenn die Kleinreparaturklausel wirksam ist, kann es sein, dass Sie als Mieter zahlen müssen. Die Beauftragung eines entsprechenden Handwerkers muss allerdings immer der Vermieter übernehmen. Er übernimmt zunächst die Kosten und trägt das Reparaturrisiko.

Was versteht man unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen und wer ist dafür verantwortlich?

Schönheitsreparaturen sind – ganz allgemein gesprochen – Instandhaltungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales „Abwohnen“ hervorgerufen wurden. Von Gesetzes wegen sind sie Sache des Vermieters, werden aber häufig durch eine Schönheitsreparaturen-Klausel bzw. eine Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Dabei gilt: Was Sie als Mieter in Ihrer Mietwohnung abgenutzt haben, sollen Sie wieder herstellen – mehr nicht. Was als abgenutzt gilt, darüber gehen die Meinungen häufig auseinander. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten zum Beispiel beim Mieterbund.

Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?

Schönheitsreparaturen zielen darauf ab, die Wohnung optisch aufzufrischen und Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, während Kleinreparaturen sich auf die Behebung von Bagatellschäden, die durch den alltäglichen Gebrauch entstehen.

Welche Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind zulässig?

Gehören Türen und Fensterrahmen zu Schönheitsreparaturen?

Steht in Ihrem Mietvertrag „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren“, dürfen Sie das ignorieren (BGH, Az.: VIII ZR 50/09).

Wie oft muss man Schönheitsreparaturen durchführen?

Ein starrer Fristenplan im Mietvertrag ist unzulässig. Man darf Ihnen nicht vorschreiben, Küche und Bad alle drei Jahre zu streichen oder Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre. Stehen im Mietvertrag aber Formulierungen wie „in der Regel“ oder „soweit erforderlich“, dann heißt das, dass es auf den Zustand der Räume ankommt. Wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind, muss auch noch nicht renoviert werden (BGH, Az.: VIII ZR 361/07).

Muss die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Fachmann erfolgen?

Man muss keinen Fachmann für Renovierungsarbeiten engagieren, sondern darf selbst tätig werden. Schönheitsreparaturen sind „fachmännisch und in mittlerer Art und Güte“ auszuführen. Das bedeutet beispielsweise, dass Sie einen gleichmäßigen und deckenden Anstrich hinkriegen müssen. Raufaser darf drei bis vier Mal überstrichen werden. Farbnasen sind ebenso tabu wie Pinselhaare an der Wand oder überstrichene Steckdosen und Lichtschalter.

Ist es Sache der Mieter beim Auszug die Tapeten zu entfernen?

Die sogenannte „Tapetenklausel“ ist ungültig: Sie müssen beim Auszug nicht grundsätzlich alle Tapeten von den Wänden entfernen (BGH, Az: VIII ZR 152/05). Während der Mietzeit ist die Tapete sowieso Ihre Entscheidung. Wer auf Fototapete steht, muss aber damit rechnen, dass er sie am Ende entfernen muss. Raufasertapeten oder dezente Mustertapeten muss der Vermieter akzeptieren, solange sie nicht beschädigt sind.

Schönheitsreparaturen bei Auszug: Muss ich streichen?

Zum Thema Streichen bei Auszug gibt es richtungsweisende BGH-Urteile, die für Klarheit sorgen. Insbesondere hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Malerarbeiten beim Auszug verpflichten, unwirksam sind. (BGH, Az VIII ZR 302/07) Das heißt: Wenn Ihnen die Wohnung in einem sauberen, renovierten Zustand übergeben wurde, dann müssen Sie nur streichen, wenn Ihre Wände starke Abnutzungserscheinungen oder Schäden aufweisen, die über das Maß der normalen Wohnnutzung hinausgehen. Wenn keine oder nur geringfügige Gebrauchsspuren entstanden sind, dürfen Sie nicht zum Streichen verpflichtet werden.

Darf der Vermieter ein Farbschema fürs Renovieren vorgeben?

Vermieter können für den Zeitpunkt des Auszugs einen Anstrich in „hellen, neutralen, deckenden Farben“ verlangen. Aber zählt ein zartes Violett oder ein frisches Mint zu diesen Farbvorgaben? Besser, man lässt es nicht darauf ankommen und nimmt, wenn man streichen muss, tatsächlich ein einfaches Weiß oder Beige. Es muss aber keine teure Bio-Farbe sein.

Kann ich als Mieter die Wohnung unrenoviert lassen?

Ihr Vermieter darf einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ als Bestandteil der Miete nehmen, wenn er die Schönheitsreparaturen übernimmt (BGH, Az.: VIII ZR 31/17).

Unrenovierte Wohnung: Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?

Wer muss für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde? Nach dem Gesetz ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Per Mietvertrag kann er die Schönheitsreparaturen zwar auf den Mieter abwälzen – nicht jedoch bei unrenoviert vermieteten Wohnungen, so der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in einem Urteil aus dem Jahr 2015 BGH (Az.: VIII ZR 185/14).

Aber muss der Vermieter dann die vollen Renovierungskosten tragen, wenn die Wohnung inzwischen in einem deutlich schlechteren Zustand ist als bei Einzug? Nein, entschied der BGH jetzt in zwei aktuellen Fällen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Denn durch die Renovierung wäre die Wohnung ja in einem besseren Zustand als bei Einzug. Mieter und Vermieter haben sich daher laut den Karlsruher Richtern die Kosten zu teilen. Im Normalfall soll jede Seite jeweils die Hälfte der angefallenen Kosten tragen.