Nachmieter vorschlagen - darf ich das?
Nachmieter vorschlagen und schneller aus dem Mietvertrag kommen? ✓ Was das Mietrecht für Nachmieter vorsieht ✓ Einfach erklärt
03.01.2017 • 2 min Lesezeit
Kurz und knapp das Wichtigste zur Nachmietersuche
- Haben Sie keine Nachmieterklausel in Ihrem Vertrag, kann Ihr Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, muss es aber nicht.
- Für lange Restlaufzeiten gibt es eine Lösung, wenn Sie beispielsweise berufsbedingt umziehen müssen.
- Es ist ein Mythos, dass man nur drei Nachmieter präsentieren muss, um aus einem Mietvertrag zu kommen.
Eine schöne neue Wohnung ist sicherlich der häufigste Grund für den Wunsch nach einer vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrags. Sie möchten die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nicht abwarten? Vielleicht haben Sie sogar Freunde, die Interesse an Ihrer jetzigen Wohnung haben und diese gerne als Nachmieter übernehmen möchten?
Informieren Sie Ihren Vermieter grundsätzlich möglichst früh und schlagen ihm den Nachmieter vor. Doch wenn Sie einen potentiellen Nachmieter empfehlen, bleibt es eine Empfehlung. Der Vermieter entscheidet, wer in seinem Eigentum wohnen darf.
Viele Vermieter schätzen es jedoch, wenn Mieter selbst einen Nachmieter für die Wohnung suchen. Das erspart ihnen die eigene Suche und eröffnet Mietern die Chance, bei Bedarf individuelle Regelungen zur Wohnungsübernahme wie das Streichen oder die Überlassung von Einrichtungsgegenständen zu treffen.
Was das Mietrecht zu Nachmietern vorsieht
Ein Mythos ist es übrigens, dass Sie einfach nur drei potentielle Nachfolger nennen müssen, um jederzeit aus Ihrem Mietvertrag zu kommen. Die Sache mit dem Nachmieter, der auch Ersatzmieter genannt wird, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Allerdings gibt es Konstellationen, in denen Sie das Recht haben, Nachmieter zu stellen:
Fall 1: Die Nachmieterklausel im Mietvertrag
Hier ist alles klar: Mit einer Nachmieterklausel in Ihrem Vertrag können Sie diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen.
Was aber bedeutet geeignet? Ihr Nachfolger muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten können. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko Ihres Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat Ihr Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters.
Ihr Vermieter muss außerdem keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn Sie keine hatten. Wenn Sie allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für Ihre ehemalige Wohnung vorschlagen, ist dies hingegen kein Ablehnungsgrund.
Fall 2: Zeitvertrag oder Kündigungsausschluss
Bei einem Zeitvertrag oder einer sehr langen Restlaufzeit ist es manchmal unzumutbar, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr in der Regel von einer gewissen Härte aus.
Hier einige Beispiele:
- Ihr Arbeitgeber versetzt sie in eine andere Stadt.
- Sie heiraten oder erwarten Nachwuchs und haben nur ein Mini-Appartement.
- Ein Aufzug fehlt und Sie können nach einer schweren Erkrankung keine Treppen steigen.
- Sie siedeln nach einem Unfall oder wegen Alters in ein Pflegeheim über.
In solchen Fällen haben Sie laut Mietrecht möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung Ihres Mietvertrages. Dann dürfen Sie auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den Ihr Vermieter akzeptieren muss.
Fall 3: Einigung mit dem Vermieter und Nachmieter vorschlagen
Wenn Sie nicht explizit in Ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass Sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen Sie, wenn Sie vorzeitig ausziehen, Ihre Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen.
Welche Mietkonditionen gelten für den Nachmieter?
Der neue Mieter kann auf die Fortführung der bisherigen Mietkonditionen bestehen. Ihr Vermieter kann nur dann eine Mieterhöhung durchsetzen, wenn er auch Ihnen die Miete hätte erhöhen dürfen. Diesen Vorteil haben aber nur Ersatzmieter, die Sie aufgrund Ihrer Nachmieterklausel gestellt haben. Hat ein Vermieter einen Nachmieter freiwillig akzeptiert, kann er einen ganz neuen Mietvertrag innerhalb der Grenzen des Mietrechts abschließen.
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Nachmieter abgelehnt - was nun?
Was passiert, wenn Ihr Vermieter grundlos einen geeigneten Ersatzmieter ablehnt, obwohl Sie mietvertraglich die Möglichkeit haben, einen Nachmieter zu stellen? Haben Sie eine Nachmieterklausel und können einen geeigneten Kandidaten vorweisen, ist für Sie die Sache erledigt. Sie haben Ihre Pflicht erfüllt. Stellen Sie Ihre Mietzahlung zu dem Termin ein, an dem Ihr Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.
