Was beim Eigentümerwechsel auf Sie als Mieter zukommt

Eigentümerwechsel – Wenn die Wohnung den Besitzer tauscht

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist umkämpft und Immobilien sind so gefragt wie nie. Deshalb gingen in den vergangenen Jahren nicht nur viele kommunale Wohnungen an private Kapitalgesellschaften als neue Besitzer über, sondern auch zahlreiche Eigentumswohnungen. Und das mitunter gleich mehrfach in kurzen Abständen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet solch ein Eigentümerwechsel oft erst einmal Unsicherheit, denn viele sind mit der Rechtslage rund um einen Eigentümerwechsel nicht vertraut. Was passiert nun mit dem Mietvertrag meiner Mietwohnung? Droht mir eine Mieterhöhung? Und kann der neue Vermieter mir jetzt kündigen? Wir haben die wichtigsten Antworten auf einen Blick für Sie zusammengefasst.

Muss ein Mieter beim Eigentümerwechsel informiert werden?

Da die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer übergehen, müssen die Mieter rein theoretisch auch nicht über die veränderten Eigentumsverhältnisse in Kenntnis gesetzt werden. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen Mieter in der Praxis jedoch über die neue Eintragung im Grundbuch informiert werden, damit sie Forderungen gegenüber dem Alteigentümer noch rechtzeitig binnen eines halben Jahres geltend machen können (Az.: VIII ZR 133/07). Ohnehin wird sich Ihr alter oder neuer Vermieter im Regelfall mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn die Wohnung weiterverkauft wurde. Schließlich müssen in diesem Fall auch Ihre monatlichen Mietzahlungen auf ein anderes Konto umgestellt werden. Dazu heißt es im BGB § 566c:

Wichtig zu wissen: Der neue Besitzer darf die Miete erst dann von Ihnen kassieren, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen ist. Ein notarieller Kaufvertrag allein macht ihn noch nicht zum Eigentümer der Wohnung.

Mietverhältnis kündigen wegen Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel

Erfolgt der Eigentümerwechsel, hat der neue Vermieter kein besonderes Kündigungsrecht. Im Gegenteil: Auch er kann Ihnen nur dann kündigen, wenn er einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund vorweisen kann und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Für eine Eigenbedarfskündigung muss bei einem Eigentümerwechsel zudem in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren eingehalten werden. Dies legt § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) fest, in dem es heißt:

Gut zu wissen: Die Regelung gilt nur für Wohnungen, die während der Mietzeit des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Ziehen Sie erst nach dem Eigentümerwechsel ein oder wird ein ganzes Mietshaus verkauft, bei dem der neue Eigentümer für eine Wohnung Eigenbedarf anmeldet, greift die Sperrfrist nicht.

Eine Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung wird zudem in § 577a Abs. 1a BGB festgehalten. Sie soll das sogenannte Münchener Modell verhindern und greift, wenn ein Mehrfamilienhaus von einer GbR erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.

In einem konkreten Fall hatte ein Gesellschafter einem Mieter kurz nach dem Erwerb von dessen Mietwohnung wegen Eigenbedarf kündigen wollen. Der 70-jährige Mieter widersprach dieser Kündigung jedoch und machte sogenannte Härtegründe (in diesem Fall hohes Alter und Gebrechlichkeit) geltend. Diese brauchte es jedoch schlussendlich gar nicht, denn der BGH entschied, dass die Kündigung generell unzulässig sei, da bei einem Eigentümerwechsel die dreijährige Sperrfrist eingehalten werden müsse (BGH, AZ: VIII ZR 104/17).

Darf die Miete durch den neuen Vermieter sofort erhöht werden?

Ja, allerdings nur im Rahmen dessen, wie es auch der vorherige Eigentümer gedurft hätte. Eine Mieterhöhung im direkten Nachgang eines Eigentümerwechsels ist zum Beispiel dann zulässig, wenn eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchgeführt wird. Auch bei einer sogenannten Index- bzw. Wertsicherungsklausel kann sich die Miete erhöhen. Zudem sind Modernisierungsmaßnahmen ein berechtigter Grund für eine Mieterhöhung.

Mieterhöhung bei Eigentümsübergang wegen Indexklausel

In ersterem Fall haben sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf eine regelmäßige Inflationsanpassung geeinigt, die sich in Form einer sogenannten Indexklausel auf die vereinbarte Grundmiete bezieht. Im Klartext bedeutet das, dass in dem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart wurde, bei der sich die jeweilige Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes richtet. Steigen die Lebenshaltungskosten in Deutschland, dann hat der Vermieter das Recht, die Miete proportional zu erhöhen. Steigt der Verbraucherpreisindex also beispielsweise um 5,5 Prozent, dann kann auch die Miete um bis zu 5,5 Prozent erhöht werden. Steigt der Verbraucherpreisindex nur um 1,5 Prozent, dann darf auch die Miete nicht um mehr als 1,5 Prozent erhöht werden. Dabei muss jede Erhöhung der Indexmiete jedoch laut § 557b BGB für mindestens ein Jahr Bestand haben und mehrmalige Mietpreissteigerungen innerhalb eines Jahres sind unzulässig.

Mieterhöhung von neuem Eigentümer wegen Modernisierung

Im zweiten Fall nimmt der neue Eigentümer eine Sanierung oder Modernisierung der Mieteinheit vor und hat durch diese Maßnahmen das Recht, die Miete zu erhöhen. Bei dieser sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es dem Vermieter nämlich laut § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. Und in Gegenden, in denen die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat, ist sogar nur eine Mieterhöhung von „2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ zulässig.

Gültig ist diese Regelung ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen, die keine bloßen Instandhaltungsmaßnahmen sind. Dazu zählen:

Gibt es nach dem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag?

Nein, bei einem Eigentümerwechsel wird kein neuer Mietvertrag geschlossen. Stattdessen tritt der Käufer des Hauses oder der Wohnung automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und hat kein Recht, von dem Mieter die Unterzeichnung eines neuen Vertrags zu verlangen oder mit diesem in Vertragsverhandlungen über einen neuen Vertragstext einzutreten. Dies gilt auch für den Eigentümerwechsel bei einer Pacht, bei dem der Pachtvertrag ebenfalls unverändert bestehen bleibt. Diese Regelungen ergeben sich aus dem Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Kauf bricht nicht Miete – Rechte und Pflichten

Der Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschrieben und besagt, dass der neue Vermieter bei einem Eigentümerwechsel an den bestehenden Mietvertrag gebunden ist. Der Vermieter hat dementsprechend auch nicht das Recht, mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag zu veränderten Konditionen abzuschließen. Im Wortlaut besagt § 566 Kauf bricht nicht Miete:

Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel gilt, dass die Mietkaution an den neuen Vermieter übergeht und dieser somit auch die Verpflichtung übernimmt, die geleistete Mietsicherheit an den Mieter zurückzuzahlen. Kann die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht gezahlt werden, weil er zum Beispiel insolvent ist, haftet aber weiterhin der Vorbesitzer für die Rückzahlung. Festgehalten ist dieses Prinzip in § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), in dem es heißt:

Wer ist für die Nebenkostenabrechnung bei einem Eigentümerwechsel verantwortlich?

Dank des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ ändert sich für Mieter bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich auch in Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung nichts. Der neue Vermieter übernimmt nämlich alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters und ist somit auch an alle Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung gebunden. Dementsprechend müssen Sie sich als Mieter auch nicht für etwaige finanzielle Ausgleiche zwischen dem alten und dem neuen Vermieter interessieren – und auch eine Zwischenabrechnung kann von Ihnen nicht verlangt werden. Gestatten müssen Sie bei einem Eigentümerwechsel wiederum im Zweifelsfall eine neue Ablesung der Zählerstände in der Wohnung.