Die neue Grundsteuer: Was Eigentümer wissen müssen

Wer zahlt Grundsteuer?

Die Grundsteuer, mitunter auch unter dem Begriff Bodenzins bekannt, ist eine Steuer auf das Eigentum von Grundstücken (Substanzsteuer) und muss in Deutschland von jedem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks gezahlt werden. Als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer gilt in der Regel der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive seiner Bebauung. Um diesen zu ermitteln werden wiederum verschiedene Faktoren herangezogen, darunter:

Je nach Art des Grundstücks wird zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B sowie der Grundsteuer C entschieden.

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt und immer zum ersten Januar des Jahres erhoben. Das bedeutet auch, dass in der Regel derjenige Eigentümer als Schuldner gilt, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist (siehe auch Grundsteuer bei Verkauf weiter unten im Text). Die vom Finanzamt errechneten Beträge werden im Normalfall quartalsweise zur Mitte des jeweiligen Monats abgebucht. Immobilienbesitzer haben jedoch auch die Möglichkeit, den gesamten Betrag zum ersten Juli des Jahres zu begleichen, insofern sie diese Zahlungsweise rechtzeitig beantragt haben (zum 30. September des Vorjahres).

Wird die Grundsteuer vom Finanzamt neu berechnet – etwa wegen einer nachträglichen Erhöhung – können Fehlbeträge auch rückwirkend (mitunter sogar für mehrere Jahre) eingeholt werden. Übrigens: Bei derartigen, nicht selbst verschuldeten Verzögerungen in der Ermittlung der Grundsteuer, darf ein Vermieter, der die Grundsteuer auf seine Mieter umlegt, etwaige Differenzzahlungen auch über die Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung hinaus nachfordern.

Grundsteuer A und B: Was ist der Unterschied?

Bei der Grundsteuer wird je nach Grundstücksart zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden. Während die Grundsteuer A für agrarische Flächen erhoben wird, also für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, entfällt die Grundsteuer B auf bebaubare und bebaute Grundstücke für Gebäude. Letztere Kategorie umfasst dabei unter anderem Grundstücke für:

Für private Immobilieneigentümer spielt dementsprechend lediglich die Grundsteuer B eine Rolle.

Grundsteuer C

Neben der Grundsteuer A und der Grundsteuer B wurde in der Bundesrepublik Deutschland zwischen 1961 und 1962 auch die Grundsteuer C erhoben, die durch die Besteuerung unbebauter Grundstücke der übermäßigen Bodenspekulation entgegenwirken sollte. Mit der aktuellen Grundsteuerreform wird die Grundsteuer C ab 2025 wieder eingeführt. So sollen Kommunen in die Lage versetzt werden, Spekulationen mit Brachflächen in Wohngebieten eindämmen und selbst wieder mehr Wohnraum schaffen zu können.

Hintergrund ist vor allem der Wohnungsmangel in Ballungszentren und die Tatsache, dass dort viele zentral gelegene Bauflächen aufgrund von Spekulationen jahrelang unbebaut bleiben – selbst wenn etwaige Baugenehmigungen bereits erteilt wurden. Um dies zu verhindern, dürfen Gemeinden für unbebaute (aber baureife) Grundstücke in Zukunft einen höheren Hebesatz anlegen und auch Fristen für Bebauungspläne festlegen.

Grundsteuerreform

Da die sogenannten Einheitswerte, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wird, schon seit Jahrzehnten immer stärker von den realen Verkehrswerten der Grundbesitze in Deutschland abweichen, hat das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der bisherigen Grundsteuer bereits im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin beschloss der Bundesrat Ende 2019 eine Änderung des Grundgesetzes und eine Neuregelung der Berechnung der Grundsteuer. Auf Grundlage dieser Gesetzesänderung wird ab dem 1. Januar 2025 eine neue Grundsteuer erhoben.

Im Rahmen der Grundsteuerreform haben alle deutschen Eigentümer Merkblätter von der Finanzverwaltung erhalten. Bis Ende Januar 2023 sollten sie in einer „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte" über die Steuerplattform "Elster" detaillierte Angaben zu ihrem Grundbesitz abgeben, unter anderem über die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr.

Welche Angaben in der Feststellungserklärung gemacht werden müssen, kann von Bundesland zu Bundesland abweichen. Das liegt daran, dass manche Bundesländer das sogenannte wertorientierte Bundesmodell zur Neuberechnung des Grundsteuerwerts vollumfänglich umgesetzt haben (darunter Bremen, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) und andere Bundesländer Modifizierungen an dem Modell vorgenommen haben.

Wer die Abgabe der Erklärung bislang versäumt hat, muss damit rechnen, dass das Finanzamt eine Erinnerung schickt und eine weitere Frist setzt. Es kann auch einen Verspätungszuschlag oder ein Zwangsgeld fordern. Wer keine Grundsteuererklärung abgibt, riskiert, dass die Finanzbeamten die Besteuerungsgrundlagen schätzen.

Neue Grundsteuer: Was ändert sich ab 2025?

Konkret ändert sich durch die Grundsteuerreform ab 2025 die Bewertung des Grundbesitzes in Deutschland. Im Grundsteuer-Reformgesetz ist deshalb ein neues Bewertungsverfahren festgeschrieben, das verschiedene Grundstückseigenschaften detailliert einpreisen soll. Dafür wird für jedes Grundstück ein Grundstückswert ermittelt, indem aktuelle Miet- und Bodenpreise und eine Reihe anderer Daten herangezogen werden. Dazu zählen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Informationen zur Nettokaltmiete, zur Immobilienart und zum Alter von Gebäuden. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden auf Grundlage dieser Informationen in Zukunft mit einem sogenannten vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet. Zudem wird seit dem 1. Januar 2022 im Abstand von sieben Jahren eine regelmäßige Neuermittlung der Grundstückswerte stattfinden.

Welche steuerlichen Veränderungen die Grundsteuerreform mit sich bringt, lässt sich nicht pauschal beantworten und kann nur von Einzelfall zu Einzelfall beurteilt werden. Grundsätzlich ist es neben der Verhinderung von Ungerechtigkeiten bei der Wertbemessung von Grundstücken jedoch unter anderem ein Ziel der Reform, einen Großteil der Eigentümer vor einer Steuererhöhung zu verschonen unverhältnismäßige Mehrbelastungen zu vermeiden. Inwiefern das gelingen wird, bleibt jedoch abzuwarten. Tendenziell teurer werden könnte es nach gegenwärtigen Erkenntnissen ab 2025 vor allem für Eigentümer von Einfamilienhäusern, für Eigentümer von unbebauten Grundstücken und für Bewohner von Großstädten und Ballungszentren.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer B, die für alle privaten Immobilieneigentümer eine Rolle spielt, wird mithilfe von drei Faktoren ermittelt:

Dabei geht der Einheitswert aus dem Einheitswertbescheid hervor, den das Finanzamt verschickt, die Grundsteuermesszahl für die jeweilige Gebäudeart ist im Grundsteuergesetz festgelegt und der Hebesatz kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden. Um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln, werden diese drei Werte miteinander multipliziert. Die Grundsteuerreform ändert an diesem Prozedere nichts. Allerdings ist ab 2025 statt vom Einheitswert vom Grundsteuerwert die Rede. Dieser wird über ein „Ertragswertverfahren“ ermittelt (siehe weiter unten im Text). Bei Nichtwohnungsgrundstücken wird wiederum das sogenannte Sachwertverfahren angewendet, bei dem die ermittelten Werte von Boden, Gebäuden und Außenanlagen herangezogen werden.

Einheitswert bzw. Grundsteuerwert

Der sogenannte Grundsteuer-Einheitswert (ab 2025 „Grundsteuerwert“) wird von den Finanzämtern ermittelt. Dabei basiert die Berechnung entweder auf einem Ertragswertverfahren oder auf einem Sachwertverfahren. Mit dem Ertragswertverfahren werden in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bewertet. Dafür wird die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1935 (in ehemaligen ostdeutschen Bundesländern) oder 1964 (in ehemaligen westdeutschen Bundesländern) zahlen musste, mit einem sogenannten Wertfaktor (Kaufpreis der Immobilie, geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete) multipliziert. Dabei werden sowohl wertmindernde als auch werterhöhende Faktoren eingepreist. Mit der Grundsteuerreform sollen diese Werte jedoch nun – vor allem durch die Miteinbeziehung detaillierterer Daten – fairer gestaltet werden. Unter anderem, indem Informationen über die Grundstücksfläche, die Lage des Grundstücks, der sogenannte Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr des Gebäudes miteinbezogen werden.

Beim Sachwertverfahren werden wiederum die Werte von Boden, Gebäuden und Außenanlagen addiert. Der Gebäudewert wird dabei aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. zum 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) berechnet. Eine Sonderregelung gilt derweil für Einfamilienhäuser und Mietwohngrundstücke in den neuen Bundesländern, bei denen sich der 1935er-Wert aufgrund fehlender Dokumentation nicht ermitteln lässt. Hier greift die sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage, die mithilfe der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks berechnet wird.

Grundsteuermessbetrag

Die sogenannte Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes bzw. des Grundsteuerwertes steuerpflichtig ist. Festgelegt sind die genauen Werte hierzu in § 14 des Grundsteuergesetzes (GrStG). In den alten Bundesländern gilt für Land- und Forstwirtschaft eine Grundsteuermesszahl von 6 Promille, für anderes Wohneigentum 3,5 Promille, für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille und für Einfamilienhäuser entweder 2,6 Promille (Häuser im Wert von bis zu 38.346,89 Euro) oder 3,6 Promille für Werte jenseits der Marke von 38.346,89 Euro. In den neuen Bundesländern bewegen sich die Grundsteuermesszahlen derweil – abhängig von dem Alter des Gebäudes oder der Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde – zwischen fünf und zehn Promille.

Weil die von den Finanzämtern ermittelten Grundstückswerte mit der Grundsteuerreform deutlich steigen werden, wird die Grundsteuermesszahl ab 2025 deutschlandweit auf etwa ein Zehntel des bisherigen Wertes reduziert.

Hebesatz

Der Hebesatz, der mit dem Einheitswert bzw. dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl multipliziert wird, um die Grundsteuer zu ermitteln, kann von Gemeinden individuell festgelegt werden. Dementsprechend unterscheidet er sich je nach Region stark und weicht insbesondere zwischen ländlichen Gebieten und urbanen Ballungszentren massiv ab. Je nach Kommune kann er sich zwischen 0 Prozent und 1050 Prozent bewegen. Im Zuge der Grundsteuerreform sollen die Hebesätze ab 2025 genauso wie die Grundsteuermesszahlen sinken, da von einer drastischen Steigerung der Grundstückswerte ausgegangen wird.

Für wen gilt eine Grundsteuerbefreiung?

In einigen Ausnahmefällen ist es möglich, dass sich Eigentümer komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien lassen. Dies betrifft laut Grundsteuergesetz unter anderem Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern, für die der Erhalt und der Umbau der Bausubstanz besonders kostspielig ist, und Vermieter von Wohnungen mit einem Brand- oder Wasserschaden, denen dadurch Mietausfälle entstehen. Zudem kann auch der allgemeine Mietpreisverfall in einer Gemeinde als Grund dafür herangezogen werden, als Vermieter einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu erwirken. Ein entsprechender Antrag muss dafür jedoch bis spätestens zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde oder beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Eine Grundsteuervergünstigung kommt zudem auch für „Kriegsbeschädigte“ oder „Körperbeschädigte“ infrage, denen eine Kapitalabfindung nach dem Bundesversorgungsgesetz oder eine Grundrentenabfindung nach dem Rentenkapitalisierungsgesetz gewährt wurde. Ein kompletter Grundsteuererlass gilt derweil unter anderem für Bildungseinrichtungen, wissenschaftliche Einrichtungen und Krankenhäuser.

Kann ich die Grundsteuer zurückfordern?

Ein Erlassantrag kann bei zunächst regulär festgesetzter und gezahlter Grundsteuer, – etwa wegen verminderter Ertragsmöglichkeit – stets bis zum 31.03. des Folgejahres gestellt werden. Außerdem können Steuerpflichtige gegen einen Grundsteuerbescheid durchaus Einspruch einlegen, zum Beispiel dann, wenn ein falscher Hebesatz angewendet wurde, dieser offensichtlich durch eine falsche Berechnung zustande gekommen ist oder wenn das Finanzamt eine Steuerbefreiung des Eigentümers nicht berücksichtigt hat.

Eigentümerwechsel: Kann ich die Grundsteuer bei Verkauf zurückfordern?

Auch beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie kann die Grundsteuer nicht einfach im Nachhinein zurückgefordert werden, denn: Der Schuldner der Grundsteuer ist laut Grundsteuer-Gesetz (GrStG) immer derjenige, „dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist“, also derjenige, der am 1. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Ein späterer Eigentümerwechsel wegen Verkauf entbindet den Verkäufer dementsprechend nicht von der Verpflichtung, die Grundsteuer für das komplette Jahr zu entrichten.

Wer also plant, ein Grundstück zu verkaufen, aber nicht die volle Grundsteuer zahlen will, dem bleibt nichts anderes übrig, als sich das Geld anderweitig wiederzuholen. Zum Beispiel, indem die Summe auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird.

Verjährung der Grundsteuer: Diese Fristen gelten

Steueransprüche, die eine Gemeinde gegenüber Steuerpflichtigen hat, unterliegen laut der Abgabenordnung (AO) „einer besonderen Zahlungsverjährung“. Die Verjährungsfrist beträgt hier in der Regel fünf Jahre und beginnt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch auf die Grundsteuer erstmals fällig geworden ist. Ist die Grundsteuer also am 1.7.2022 fällig, dann beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ablauf des Jahres 2022 und der Anspruch auf die Grundsteuer ist mit Ablauf des 31.12.2027, also am 1.1.2028, verjährt.

Darf ich als Eigentümer die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Wird eine Immobilie vermietet, dann ist die Grundsteuer umlagefähig. Das heißt, die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Diese Regelung ergibt sich aus § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bzw. der sogenannten Betriebskostenverordnung, in der es heißt:

In diesem Fall zahlt der Mieter während des Jahres üblicherweise Vorauszahlungen auf die Grundsteuer und andere Betriebskosten. Der Vermieter rechnet diese mit der Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr ab. Äußerst komplex gestaltet sich die Umlage wiederum, wenn eine Immobilie nicht vollständig vermietet wurde, sondern sowohl für die Vermietung von Wohnraum als auch für die Vermietung von gewerblichen Flächen genutzt wird. Hier ist eine getrennte Abrechnung von Wohn- und von Gewerbeflächen notwendig.

Kann man die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Eigentümer, die eine Immobilie komplett vermieten, können die Grundsteuer von der Steuer absetzen. Da die Grundsteuer in diesem Fall jedoch ohnehin komplett auf den Mieter umgelegt werden kann, entsteht dem Vermieter daraus kein direkter Steuervorteil. Wird die Grundsteuer nicht auf die Mieter umgelegt, können die entrichteten Steuerzahlungen wiederum als Werbungskosten geltend gemacht werden. Selbst bei einem Leerstand von Wohnungen können Vermieter diese Kosten von der Steuer absetzen, insofern sie sich weiterhin um eine Vermietung bemühen. Eigentümer, die ihre Immobilie nur zum Teil vermieten, können die Grundsteuer derweil nur anteilig geltend machen. Besitzer, die selbst von der Immobilie Gebrauch machen, überhaupt nicht.