Eigentümergemeinschaft – wie man ein Haus teilt

Rechtliche Grundlage einer Eigentümergemeinschaft: Was gehört wem?

Als Eigentümergemeinschaft bzw. als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bezeichnet das deutsche Wohnungseigentumsrecht die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Etwas weniger verklausuliert bedeutet das: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die eine Wohnung in einem Gebäude besitzen. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung bzw. besitzen Sie sogenanntes Sondereigentum (oder Teileigentum) innerhalb einer Immobilie, die gemeinschaftlich verwaltet werden muss, dann sind Sie also automatisch Teil einer WEG.

Und das bringt eine ganze Reihe von Rechten und Pflichten mit sich: Von der Rücksichtnahme auf die anderen Parteien bzw. Miteigentümer über die gemeinsame Instandhaltung des Gebäudes und die Bildung eines Rücklagenkontos bis hin zur Gründung eines Verwaltungsbeirats und der Einhaltung bestimmter Sanierungsvorgaben.

Besitzen Sie innerhalb einer größeren Immobilie eine Wohnung, dann gilt diese inklusive ihres kompletten Inventars, also etwa der Küche, der Innentüren, der Sanitäreinrichtungen, der Heizungskörper, der Tapeten etc., als sogenanntes Sondereigentum. Anders als für das Gemeinschaftseigentum, das von der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet wird, sind Sie für das Sondereigentum komplett selbst zuständig.

Welche Teile das Sondereigentum umfasst, ist Gegenstand der sogenannten Teilungserklärung. In dieser wird gegenüber dem Grundbuchamt festgelegt, wie die Miteigentumsanteile innerhalb einer Immobilie verteilt sind. Dabei muss das Sondereigentum nicht zwangsläufig zusammenhängend sein. Soll heißen: Neben Wohnräumen können beispielsweise auch bestimmte Grundstücksabschnitte wie Terrassen, Garagen oder Kellerräume zum Sondereigentum gezählt werden.

Wichtig zu wissen: Das Sondereigentum spaltet sich seinerseits in das sogenannte Wohnungseigentum, also das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, und das sogenannte Teileigentum auf.

Als Teileigentum deklariert das Wohnungseigentumsgesetz „das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Das klingt zunächst kompliziert, ist im Endeffekt jedoch relativ simpel. Denn schlussendlich ist das Teileigentum nichts anderes als eine Unterkategorie des Sondereigentums und bezieht sich auf alle Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Damit fallen alle Räume, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden, also etwa Büros und Gewerbeflächen, in den Bereich des Teileigentums. Von dem bereits geschilderten Wohnungseigentum unterscheidet sich das Teileigentum also lediglich durch seine Zweckbestimmung.

Wichtig sind die Begrifflichkeiten des Wohnungs- und Teileigentums deshalb, weil in Eigentümergemeinschaften sehr spezielle Besitzverhältnisse herrschen, die ihrerseits wiederum mit bestimmten Rechten und Pflichten einhergehen. Vor diesem Hintergrund macht es rein rechtlich durchaus einen Unterschied, ob es im Einzelfall um Gemeinschaftseigentum, Sonder- bzw. Teileigentum oder Spezialfälle mit überschneidenden Eigentumsrechten (wie beispielsweise um Garagen oder Stellplätze) geht.

Als gemeinschaftliches Eigentum bzw. Gemeinschaftseigentum werden in der Regel alle Teile eines Grundstücks oder Gebäudes bezeichnet, die „nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“ (siehe § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes). Dazu gehören insbesondere Teile der Immobilie, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, und alle Einrichtungen, die für die gemeinschaftliche Nutzung der Wohnungseigentümer unerlässlich sind. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören dementsprechend unter anderem:

Streitigkeiten über die genaue Definition des Gemeinschaftseigentums ergeben sich in Wohnungseigentümergemeinschaften oft dort, wo Teilungserklärungen ungenau formuliert wurden und sich Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bis zu einem gewissen Grad überschneiden. Also etwa im Hinblick auf Balkone, Außenwände, Wohnungseingangstüren, die Gartennutzung und Terrassen.

Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum

Geht in einer Eigentumswohnung etwas zu Bruch, dann ist der Fall eigentlich meistens klar: Der Eigentümer muss sich kümmern. Immerhin handelt es sich hierbei um sein Sondereigentum. In einem Haus, in dem mehrere Parteien wohnen und in dem es sowohl Sonder- bzw. Teileigentum als auch gemeinschaftliches Eigentum gibt, kann es in Sachen Haftung jedoch durchaus Anlass für Diskussionen geben.

Grundsätzlich gilt hier, dass bei einem Schaden am Gemeinschaftseigentum die ganze Eigentümergemeinschaft haftet. Zum Beispiel dann, wenn eine Wasserleitung zu Bruch geht und den Hausflur beschädigt. Komplexer gestaltet sich der Fall wiederum, wenn ein Gemeinschaftsgut beschädigt wird, das nicht von allen Eigentümern bzw. Mietern genutzt wird. Müssen die Bewohnerinnen und Bewohner des Erdgeschosses etwa für Reparaturen eines Aufzugs aufkommen, den sie nie selbst benutzen? Hier bedarf es üblicherweise eines genauen Studiums der jeweiligen Teilungserklärung. Wenn diese Interpretationsspielraum lässt, stehen womöglich längere Diskussionen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Wurde ein Schaden von einem Eigentümer oder einem Mieter verursacht, dann kann im Zweifelsfall auch dessen Haftpflichtversicherung einspringen. Besteht zwischen dem vermeintlichen Verursacher und dem Rest der WEG jedoch Uneinigkeit darüber, wie der Schaden zustande gekommen ist, kann es am Ende auch einer gerichtlichen Klärung bedürfen.

Mitspracherecht in der Eigentümergemeinschaft – was ist erlaubt?

Überall dort, wo das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, hat die Wohneigentümergemeinschaft in der Regel auch ein Mitspracherecht. So kann beispielsweise kein Eigentümer alleine entscheiden, wie die Außenwände angestrichen oder wie der Hausflur gestaltet wird. Und auch in gewissen Grauzonen, die sich zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bewegen, kann die WEG mitmischen. So kann die Wohneigentümergemeinschaft laut eines 2018 gefällten Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) beispielsweise anordnen, dass in allen Wohnungen Rauchmelder angebracht werden müssen. Diese zählen nach Einschätzung des BGHs nämlich trotz ihrer Anbringung in der jeweiligen Eigentumswohnung zum Gemeinschaftseigentum (Az. V ZR 273/17).

Und auch mit Hinblick auf das Sondereigentum der einzelnen Immobilienbesitzer kann die Eigentümergemeinschaft – je nach Wortlaut der jeweiligen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung – ein Wort mitreden. So ist es in Ausnahmefällen beispielsweise möglich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sich gegen die Veräußerung oder Vermietung einer Wohnung ausspricht. Hier ist der Spielraum allerdings sehr eng. Wirklich zur Wehr setzen kann die WEG sich gegen eine Vermietung oder einen Verkauf von Sondereigentum nämlich nur dann, wenn es dafür einen äußerst wichtigen Grund gibt. Etwa, wenn Bedenken bestehen, ob sich der potentielle Mieter in die Gemeinschaft einordnen und die geltenden Regeln beachten wird oder ob der mögliche Käufer finanziell in der Lage ist, die gemeinschaftlichen Lasten mitzutragen.

In anderen Fällen muss sich die Eigentümergemeinschaft wiederum zurückhalten. So entschied das Oberlandesgericht Saarbrücken in einem Fall gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die es einem Eigentümerehepaar untersagt hatte, einen Hund in ihrer Wohnung zu halten. Dafür hatte die WEG zuvor per Mehrheitsbeschluss eine Hausordnung verabschiedet, die es Wohnungseigentümern und Mietern kategorisch untersagte, Haustiere zu halten. Das OLG argumentierte in seinem Urteil jedoch, dass der Beschluss über ein generelles Verbot der Haustierhaltung nichtig sei, da laut Wohnungseigentümergesetz jeder Wohnungseigentümer das Recht habe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu Verfahren (Az. 5 W 154/06).

Entscheidungen als Eigentümergemeinschaft gemeinsam treffen

Da eine Eigentümergemeinschaft bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich dazu ins Leben gerufen wird, um das gemeinschaftliche Eigentum zusammen zu verwalten (etwa einen gemeinschaftlichen Garten oder die Hausfassade), muss sich die WEG in allen Entscheidungen, die die jeweilige Immobilie oder das jeweilige Grundstück betreffen, beraten. Dazu dient vor allem die Eigentümerversammlung, die in der Regel einmal im Jahr einberufen wird und als zentrale Entscheidungsinstanz fungiert. Hier werden alle wichtigen Angelegenheiten diskutiert und per Mehrheitsbeschluss entschieden.

Zu den Themen, die auf einer Eigentümerversammlung üblicherweise zur Sprache kommen, gehören unter anderem die Instandhaltung und die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Jahresabrechnung, potenzielle Sanierungspläne und bauliche Veränderungen, Änderungen der Hausordnung sowie wirtschaftliche Planungen und Sonderumlagen. Um eine Dokumentation der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zu gewährleisten, werden diese mit Zeitpunkt und Ort in einem Versammlungsprotokoll festgehalten.

Beschlüsse und Vereinbarungen: Wann ist Einstimmigkeit notwendig?

In der Regel werden Entscheidungen auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss gefasst. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist dementsprechend nur erforderlich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde oder es um Themen der Gebrauchs- und Nutzungsfestlegung geht, die grundlegende Fragen des Gemeinschaftsverhältnisses berühren. Zudem müssen sich auch alle Wohnungseigentümer einig sein, wenn es um eine bauliche Veränderung geht, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig benachteiligt.

Wichtig zu wissen: Im Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) wird zwischen Vereinbarungen und Beschlüssen unterschieden. Eine Vereinbarung liegt immer dann vor, wenn ein Sachverhalt nicht durch einen Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann. In diesem Fall braucht es jedoch das Einvernehmen aller Wohnungseigentümer. Beschlüsse bedürfen wiederum einer gleichlautenden Willenserklärung aller Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ladestation und Wallbox – was in Eigentümergemeinschaften erlaubt ist

Wollten Wohnungseigentümer in der Vergangenheit eine Ladestation bzw. eine Wallbox für Elektroautos installieren, dann war das keine einfache Angelegenheit. So reichte bislang schon das Veto eines einzelnen Mitglieds der Eigentümergemeinschaft aus, um ein entsprechendes Vorhaben komplett auf Eis zu legen. Durch das Inkrafttreten des sogenannten Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetzes (WEMoG) Ende 2020 hat sich das jedoch grundlegend geändert.

So haben Wohnungseigentümer und Mieter dank der neuen Bestimmungen des WEMoG einen Anspruch darauf, dass Ladesäulen beziehungsweise Wallboxen installiert werden. Der Ausbau des Ladenetzwerks für Elektroautos gilt laut WEMoG nämlich als „privilegierte Maßnahme“, dessen Gestattung jeder einzelne Wohnungseigentümer anfordern darf. Stimmt die Eigentümergemeinschaft dem Vorhaben mindestens mit einer Zweidrittelmehrheit zu, dann werden die Kosten für die Installation der Ladestation in der Regel auf alle Eigentümer verteilt (außer es entstehen beim Bau unverhältnismäßig hohe Kosten). Wird der Beschluss wiederum nur mit einer einfachen Mehrheit gefasst, dann tragen nur die Eigentümer die Kosten, die sich für das Projekt ausgesprochen haben.

Solaranlagen in der Eigentümergemeinschaft

Genau wie Mieter sind auch Eigentümer einer Wohnung in der Regel dazu berechtigt, gewisse bauliche Veränderungen eigenmächtig vorzunehmen. Wird dabei jedoch ein Einfluss auf die Bausubstanz genommen oder das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes maßgeblich verändert, dann ist schnell ein Punkt erreicht, an dem nicht mehr nur der Entscheidungsbereich des Sondereigentums, sondern der Hoheitsraum der Eigentümergemeinschaft berührt wird.

Dies gilt auch und gerade für den Einbau einer Photovoltaik-Anlage oder eines Balkonkraftwerks. Denn hier wird in der Regel nicht nur der Strom in das gemeinsame Netz eingespeist, sondern auch eine direkte bauliche Veränderung (meist auf dem gemeinschaftlichen Dach) vorgenommen. Wichtig ist es für Eigentümer, die eine Solaranlage oder ein Balkonkraftwerk installieren wollen, die Eigentümergemeinschaft mit ins Boot zu holen und eine gemeinschaftliche Lösung anzustreben, wie mit dem Thema Photovoltaik umgegangen wird.

Erleichtert wurde diese zuletzt durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. die WEG-Reform aus dem Jahr 2020, nach der nun bei baulichen Veränderungen nicht mehr alle Eigentümer zustimmen müssen, sondern nur noch eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung benötigt wird. Die Kosten werden in der Folge von denjenigen getragen, die der Baumaßnahme zugestimmt haben. Stimmen wiederum mehr als zwei Drittel der Eigentümer für die Installation ab, dann werden die Kosten in der Regel von allen Miteigentümern geschultert. Das gilt auch, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Streit unter Eigentümern – häufige Gründe für Konflikte

Eine eigene Immobilie besitzen und doch ständig Kompromisse eingehen müssen? Für viele Wohnungseigentümer wirkt die Wohneigentümergemeinschaft wie ein lästiges Kontrollorgan. Kein Wunder, dass es deshalb innerhalb von Eigentümergesellschaften nicht selten zu Streitereien und Konflikten kommt.

Dabei entzünden sich Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern in der Regel an ganz verschieden Themen, zum Beispiel an unterschiedlichen Auffassungen zu nötigen Bau- und Sanierungsmaßnahmen, an Streitereien um die Handhabung des Gemeinschaftseigentums oder auch einfach nur an zwischenmenschlichen Differenzen. In welcher Farbe soll der Hausflur gestrichen werden? Welche Einfriedung soll es geben? Was, wenn einzelne Eigentümer den ganzen Garten für sich vereinnahmen? Und wie geht man mit Ruhestörung bzw. einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens um? Allein die Bandbreite dieser Fragen zeigt, dass es in einer Eigentümergemeinschaft genug Zündstoff für ganz unterschiedliche Diskussionen und Konflikte gibt. Erst recht, wenn gewisse Eigentümer bereits einen Nachbarschaftsstreit ausfechten.

Allein schon deshalb sollte es das Ziel einer jeden Wohnungseigentümergesellschaft sein, potenzielle Streitthemen frühzeitig zu identifizieren und zu diskutieren. Denn eine Wohnanlage, in der sich alle Parteien nur noch mit ihren jeweiligen Anwälten begegnen, kann kaum im Interesse der Eigentümer sein.

Instandhaltung und Arbeiten rund ums Eigentum mit Hausgeld finanzieren

Neben der Durchsetzung von etwaigen Bau- und Umbaumaßnahmen zählt es auch zu den Aufgaben und Pflichten der Eigentümergemeinschaft, für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Die einzelnen Eigentümer müssen sich also nicht nur um Reparaturarbeiten in ihren eigenen Wohnungen kümmern, sondern in Absprache mit den anderen Parteien auch um jene Flächen und Räume, die allen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen.

Damit hierdurch niemand in eine finanzielle Schieflage gerät oder unerwartet stark finanziell belastet wird, baut die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine sogenannte Instandhaltungsrücklage auf. Diese wird üblicherweise durch einen monatlichen Beitrag aller Eigentümer gebildet. Rechnet man die jeweiligen Hausverwaltungskosten und die laufenden Betriebskosten noch dazu, dann spricht man auch vom sogenannten Hausgeld.

Benutzt werden darf die Instandhaltungsrücklage – wie der Name schon sagt – ausschließlich für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, also etwa für Dachreparaturen bzw. eine Dachsanierung, für die Instandsetzung von Schäden an der Fassade, für Malerarbeiten, für den Austausch von Fenstern oder Wohnungstüren oder für die Inspektion von Aufzügen.

Und auch für eine ganze Reihe weiterer Leistungen sind nicht die einzelnen Eigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig: So zum Beispiel:

Miteigentümer verweigert Sanierung: Was tun bei Querulanten in der Eigentümergemeinschaft?

Sei es beim Streit um Sanierungsarbeiten oder umstrittene Beschlüsse: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es nicht selten vor, dass die Meinungen der einzelnen Miteigentümer stark auseinandergehen. Zu unterscheiden ist hierbei jedoch zwischen alltäglichen Differenzen, die mit der Zeit ausgeräumt werden können, und der tatsächlichen Verweigerung von Beschlüssen. Denn sperrt sich ein Eigentümer gegen den Mehrheitsbeschluss der Mitgliederversammlung, so haftet er in der Regel für den Schaden, den er den anderen Wohnungseigentümern dadurch verursacht.

Weigert sich ein Wohnungseigentümer beispielsweise, eine gebotene und mehrheitlich beschlossene Sanierung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums umzusetzen, dann verhält er sich damit pflichtwidrig bzw. verletzt seine Handlungspflicht. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass die Verzögerung der Maßnahmen die anderen Parteien im Haus sowohl finanziell als auch im Hinblick auf die Lebensqualität im Haus schädigt. In diesem Fall können die Miteigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen.

Der Ausschluss eines Eigentümers aus der Wohnungseigentümergesellschaft ist derweil nur in absoluten Ausnahmefällen denkbar. Er kann nur mit der erzwungenen Veräußerung seines Eigentums bzw. einer entsprechenden Entziehungsklage einhergehen. Zum Beispiel dann, wenn eine Partei im Haus trotz Abmahnung wiederholt absichtlich das Gemeinschaftseigentum beschädigt, gegenüber anderen Eigentümern oder Mietern tätlich wird oder ihre Hausgeldzahlungen nicht leistet.

Wie kommt man aus einer Eigentümergemeinschaft raus?

Mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann man als Eigentümer zwar streiten – oder sie sogar verklagen –, ein Austritt ist jedoch grundsätzlich nur dann möglich, wenn man auch willens ist, sein Eigentum zu veräußern. Der einzige Weg, sich aus der Eigentümergemeinschaft zu verabschieden, ist es also, die eigene Wohnung zu verkaufen, zu verschenken oder aufzugeben. In diesem Fall verbleiben die vom Eigentümer bereits gebildeten Rücklagen bei der WEG.

Einer will verkaufen: Das ist zu beachten

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, sein Eigentum zu dem von ihm gewünschten Zeitpunkt zu veräußern. Allerdings sind Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund der sogenannten Treuepflicht dazu verpflichtet, eine gewisse Transparenz walten zu lassen. So sollte der Verkäufer es dem von der WEG bestimmten Verwalter beispielsweise ermöglichen, die Leistungsfähigkeit des Käufers zu überprüfen. Dies kann etwa über die Vorlage von Finanzierungszusagen der jeweiligen Bank oder anderen finanziellen Kenndaten geschehen. Da sich der Auskunftsanspruch des Verwalters hierbei ausschließlich auf den Eigentümer bezieht, der seine Wohnung verkauft und nicht auf den potenziellen Käufer, ist Ersterer dazu verpflichtet, die entsprechenden Informationen einzuholen und weiterzuleiten. Eine Verpflichtung, für den Verkauf die Zustimmung der Eigentümer oder des Verwalters einholen zu müssen, kann auch in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.

Ablehnen kann der Verwalter den Verkauf nur dann, wenn es schwerwiegende Gründe gibt bzw. die Veräußerung der Eigentümergemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein Käufer offensichtlich zahlungsunfähig ist oder klare und gut begründete Zweifel an seiner Seriosität bestehen.

Wichtig zu wissen: Es besteht in der Regel kein Vorkaufsrecht für Miteigentümer beim Verkauf einer Wohnung – insofern keine Schenkung oder eine Erbschaft vorliegt.

Eigentümergemeinschaft auflösen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist per Definition langfristig ausgelegt und kann nicht einfach aufgelöst bzw. von einzelnen Mitgliedern (ohne den Verkauf ihres Eigentums) verlassen werden. Tatsächlich ist es qua Gesetz nicht einmal einem Pfändungsgläubiger oder einem Insolvenzverwalter gestattet, eine Wohnungseigentümergemeinschaft aufzulösen.
Möglich ist jedoch die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft durch einen entsprechenden Beschuss sämtlicher involvierter Wohnungseigentümer. Treffen diese eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung, muss ein entsprechender Aufhebungsvertrag aufgesetzt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.